Förderung beim Hausbau: Wie Ihnen Staat, Kirche und Arbeitgeber beim Eigenheimerwerb finanziell unter die Arme greifen.

Förderung HausbauFür den Bau der eigenen vier Wände müssen  Sie tief in die Tasche greifen. Können Sie den Bau oder den Kauf eines Eigenheims nicht komplett aus dem Ersparten finanzieren, brauchen Sie eine Baufinanzierung.

Doch sind Sie nicht nur auf dem Baukredit einer Bank angewiesen. Staat und andere Institutionen erleichtern Ihnen gerne den Hausbau finanziell.

Aber……

Es winken zwar mehrere tausend Euro an Zuschüssen und Steuervorteilen. Aber viele Programme sind an Einkommensobergrenzen, Mindestalter oder die Zahl der Kinder gebunden. Bestehende Finanzierungen lassen sich selten umschulden. Die Förderungen gelten meistens auch nicht für den Kauf eines Ferien- oder Wochenendhauses.

Von mir erfahren Sie, welche

  • Fördermöglichkeiten Ihnen wann offen stehen.
  • Fördertöpfe Sie miteinander kombinieren können.
  • Fallstricke Sie beachten müssen.

Staatliche Förderung beim Hausbau – Bau und Kauf einer Immobilie

Der Staat hat ein großes Interesse daran, die Eigentümerquote in Deutschland zu erhöhen. Denn die eigenen vier Wände ermöglichen nicht nur ein selbstbestimmtes und mietfreies Wohnen, sondern dienen zugleich als Altersvorsorge. Wer ein Eigenheim baut oder kauft, kann seine Kosten mit folgenden Fördertöpfen mildern:

Verbilligte Kredite der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau)

Die KfW,  Kreditanstalt für Wiederaufbau, fördert u.a. den Mittelstand, Existenzgründer, Infrastrukturvorhaben sowie Häuslebauer.

Bekannte Förderprogramme der KfW beim Bau und Erwerb von Immobilien sind:

  1. KfW-Wohn­eigentums­programm zur Finanzierung selbstgenutzten Wohneigentums (Kredit 124)
  2. KfW-Wohn­eigentums­programm – Genossenschafts­anteile zur Finanzierung von Genossen­schafts­anteilen zum Wohnen (Kredit 134)
  3. Energieeffizient Bauen: Der Kauf oder Bau eines KfW-Energie-Effizienzhauses (Kredit 153)
  4. Energieeffizient sanieren (Kredit 151)

KfW-Wohn­eigentums­programm zur Finanzierung selbstgenutzten Wohneigentums (Kredit 124)

Es unterstützt mit zinsgünstigen  Krediten den Erwerb oder den Bau selbstgenutzter Immobilien in Deutschland.

Darunter fallen der:

  • Bau eines selbstgenutzten Hauses.
  • Kauf eines selbstgenutzten Neubaus vom Bauträger oder eines Fertighauses.
  • Kauf eines alten Hauses zur Selbstnutzung.

Der maximale Förderbetrag liegt bei 50.000 Euro. Beim Bau werden folgende Kosten berücksichtigt wie die

  • Kosten des Baugrundstücks,
  • Baukosten inklusive Baunebenkosten und
  • Kosten der Außenlagen.

Beim Kauf sind es

  • Kaufpreis
  • Nebenkosten
  • anfallende Umbau- und Modernisierungskosten

Die Zinsbindung dauert 5 oder 10 Jahre. Sie tilgen den Kredit vierteljährlich. Sie können auch in gewissem Umfang tilgungsfreie Jahre nutzen. Bei Sondertilgungen müssen Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung leisten. Der Kredit wird komplett mit einer Grundschuld besichert.

Sie dürfen neben dem KfW-Darlehen andere Fördertöpfe anzapfen, sofern die Höhe der Förderzusagen nicht die förderfähigen Aufwendungen übersteigt.

Sie beantragen den Kredit über eine Bank oder über einen Kreditvermittler. Bei einer Bank ist es in der Regel diese, die das Hauptdarlehen gewährt.

Wichtig

Stellen Sie den Antrag vor Beginn Ihres Vorhabens und spätestens nach dem Abschluss des notariellen Kaufvertrages.

Kaufen Sie ein Baugrundstück, müssen Sie den Antrag spätestens sechs Monate nach dem Kauf stellen.

KfW-Wohn­eigentums­programm – Genossenschafts­anteile zur Finanzierung von Genossen­schafts­anteilen zum Wohnen (Kredit 134)

Dieses Programm fördert den Kauf von Genossenschaftsanteilen für selbstgenutzten Wohnraum. Die Unterschiede zum Kredit 124 bestehen in nur zwei Punkten:.

  • Sie vereinbaren die Besicherung mit der Bank oder mit dem Kreditvermittler, der dieses Programm vermittelt.
  • Sie können den Kreditbetrag Ab Teilbeträgen von 1000 € kostenlos sondertilgen.

Mehr Info

Kredit 124 – Warum Sie diese 10 Fakten unbedingt kennen müssen

Merkblatt der KfW zum Kredit 124/134

Energieeffizient Bauen für den Kauf oder Bau eines KfW-Energie-Effizienzhauses(Kredit 153)

Dieser Kredit unterstützt:

  • den Neubau und Ersterwerb eines KfW-Effizienzhauses mit qualifizierter Baubegleitung

  • Kauf einer frisch sanierten oder umgebauten Immobilie
  • die Umwidmung unbeheizter Gebäude, die keine Wohnräume sind wie Scheunen zu einem Wohngebäude.

Den Kredit bekommen Ersterwerber neu errichteter Wohngebäude oder Eigentumswohnungen.

Zu den förderfähigen Kosten gehören

  •  die Bau- und Bauneben­kosten (ohne Grundstücks­kosten) sowie die Beratungs-, Planungs und Bau­begleitungskosten
  •  der Kaufpreis für das Wohn­gebäude (ohne Grundstückskosten).

Der Kredit 153 lässt sich mit 3 Zuschüssen kombinieren:

  • Zuschuss 431: Baubegleitungszuschuss für die Planung und Baubegleitung durch einen Experten für Energieeffizienz
  • Zuschuss 433:  Brennstoffzuschuss für den Einbau von Brennstoffzellen
  • Tilgungszuschuss: Sie müssen also nicht den gesamten Betrag zurückzahlen. Die Höhe des Zuschusses hängt vom KfW-Effizienzhaus-Standard Ihrer neuen Immobilie ab.

Sie können einen Kredit von maximal 100.000 Euro aufnehmen. Das Darlehen wird zu 100 % ausbezahlt  und kann auch in Teilbeträgen abgerufen werden.

Sie müssen den Kredit  aber spätestens zwölf Monate nach Zusage abrufen. Danach fällt eine Bereitstellungsprovision von 0,25 % pro Monat auf die noch nicht abgerufenen Darlehensbeträge an.  Der zwölfmonatige Abrufzeitraum kann bis auf 36 Monate verlängert werden. Abgerufene Beträge müssen innerhalb eines Vierteljahres in Ihr Vorhaben geflossen sein.

Zunächst haben Sie tilgungsfreie Anlaufjahre, in denen Sie nur die Zinsen bezahlen. Anschließend  zahlen Sie den Kredit mit gleich bleibenden Monatsraten zurück. Sondertilgungen sind während der ersten Zinsbindungsfrist vollständig  oder Teilbeträgen ab 1000 € kostenlos möglich.

Über ihre Bank legen Sie fest, wie Sie dieses KfW-Darlehen  besichern wollen.

Sie  beantragen diesen Kredit  über Geldinstitute, Kreditvermittler oder Versicherungen, die KfW-Produkte vermitteln.  stellen Sie diesen Antrag vor Beginn ihres Bauvorhabens – d. h. vor dem Start der Bauarbeiten vor Ort oder vor dem Abschluss des Kaufvertrages.

Lesen Sie hier weiter

Energieeffizient sanieren (Kredit 151)

In den Genuss der Förderung kommen Wohngebäude bzw. unwirtschaftlich genutzte Flächen, deren Bauantrag bzw. Bauanzeige vor dem 1. Februar 2002 erfolgte und  die energetisch saniert werden. Konkret handelt es um Wohn-, Alten-und Pflegeheime sowie ähnliche Einrichtungen.  Beherbergungsbetriebe und Hotels fallen nicht darunter.

Auch einzelne energetische Maßnahmen lassen sich mit dem Kredit 151 finanzieren wie

  • Wärmedämmung von Wänden,  Dachflächen und Geschossdecken
  • Erneuerung der Fenster, Außentüren  und der Heizungsanlage
  • Erneuerung/Einbau einer Lüftungsanlage
  • Optimierung bestehender Heizungsanlagen, sofern diese älter als zwei Jahre sind

Mehr Info hier

Zulagen und Steuervorteile mit Wohn-Riester

Mit dem Wohn-Riester ( Eigenheimrente)  fördert der Staat die Altersvorsorge durch den Kauf oder Bau von selbstgenutztem Wohneigentum.

Der Wohn-Riester lässt sich nutzen für

  • den Hausbau oder –kauf
  • den Erwerb einer Eigentums- oder Genossenschaftswohnung
  • die Entschuldung von Wohn- und Bauspardarlehen
  • den Altersgerechten, barrierefreien Umbau des Eigenheims

Förderberechtigt sind  Arbeitnehmer oder Beamte und keine Selbständigen oder Studenten.

Beim Wohn-Riester gibt es diese beiden Zulagen:

  • Grundzulage – Jeder, der einen Wohn-Riester-Vertrag abgeschlossen hat und mindestens 4 Prozent seiner Vorjahres-Bruttoeinkommens einzahlt, erhält die volle Grundzulage in Höhe von 175 Euro.

  • Kinderzulage – Riester-Sparer mit Kindern profitieren dank der Kinderzulage doppelt. Sie erhalten die Grund- und die Kinderzulage. Die Höhe der Kinderzulage richtet sich nach dem Geburtsjahr des Kindes.

    • Für Kinder, die vor 2008 geboren wurden, gibt es 185 Euro.
    • Für Kinder, die am 1. Januar 2008 oder später geboren wurden, beträgt die Kinderzulage 300 Euro pro Jahr und Kind.

Die Zulagen für die Kinder werden bis zum Ende der Ausbildung, maximal bis zum 27. Lebensjahr bezahlt.

So können Sie Wohn-Riester nutzen.

  • Wer bereits in einen Riester-Vertrag als Bank- und Fondssparplan oder als klassische Rentenversicherung einzahlt, kann das angesparte Kapital als  Eigenkapital für die Baufinanzierung verwenden. Oder das Kapital wird für Sondertilgungen verwendet.  Am Ende der Zinsbindung kann ebenfalls Guthaben  für die Tilgung der Restschuld entnommen werden.

  • Wohnriester-Darlehen. Hier zahlen Sie das Darlehen mit einer monatlichen Rate aus Zins und Tilgung zurück.  Die Zulagen fließen in die Rückzahlung des Darlehens ein.

  • Wohn-Riester-Bausparvertrag mit Darlehensoption. Hier zahlen Sie wie beim klassischen Bausparen Ihre Beiträge in der Ansparphase die in den Bausparvertrag ein.   achten Sie beim Abschluss dieses Bausparvertrages auf die Gebühren, damit sich in der Anspannungsphase keine negative Verzinsung ergibt.

  • Wohn-Riester-Bausparvertrag als Riester-Kombi-Kredit (Bausparsofortfinanzierung).  Brauchen Sie die Baufinanzierung sofort, schließen Sie einen sogenannten Riester-Kombi-Kredit aus einem tilgungsfreiem Darlehen und einem klassischen Bausparvertrag. 

Bei Zuteilungsreife des Bausparvertrages wird das tilgungsfreie Darlehen durch eigentliche Bauspardarlehen abgelöst. Die Zinsen bleiben vom Abschluss des ersten Darlehens bis zum Ende des Bauspardarlehens gleich.

Beachten Sie diese zwei Knackpunkte

  • Verkauf der Immobilie:Der Wohn-Riester fördert nur selbstgenutzten Wohnraum.  Erhaltene Riester-Zulagen und Steuervorteile müssen sie wieder zurückzahlen, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen. Das Ganze gilt nicht, wenn Sie diese Summen in einen anderen Riestervertrag einzahlen oder das Haus erst zehn Jahre nach Eintritt des Wohlstandes verkaufen.

  • Nachgelagerte Besteuerung: Für alle staatlichen Zuschüsse, die Sie  erhalten haben, müssen Sie im Ruhestand Steuern zahlen. Beim Wohn-Riester werden Ihre geförderten Leistungen auf einem fiktiven Wohnförderkonto dokumentiert und mit jährlich zwei Prozent verzinst. Dieser angesammelte Betrag ist dann ab dem Renteneintritt zu versteuern. Prüfen Sie, ob sich Wohn-Riester für auch langfristig rechnet.

Bausparer im staatlichem Kielwasser

Staatliche Zuschüsse gibt es auch, wenn Sie einen Bausparvertrag abschließen. 

Beim Bausparvertrag zahlen Sie in der Ansparphase regelmäßig ein. Wird der Bausparvertrag zuteilungsreif,  erhalten Sie ein Darlehen aus dem Bausparer. In der Ansparphase sind die Zinsen niedriger als bei einem anderen Sparprodukt. Dafür zahlen Sie für das Darlehen auch weniger Zinsen.

Zum einen können Sie Ihre vermögenswirksamen Leistungen in den Bausparvertrag einzahlen,  wenn Ihr zu versteuerndes Einkommen bestimmte Einkommensgrenzen nicht übersteigt.

Zudem gibt es eine Arbeitnehmersparzulage, wenn Sie mindestens 50 € pro Jahr enden Bausparer einsparen, diesen sieben Jahre lang bestanden und Ihr Einkommen unter bestimmten Einkommensgrenzen liegt.

Wohnraumförderungsgesetz

Das Wohnraumförderungsgesetz unterstützt den Neubau von Häusern mit zinsgünstigen Darlehen, Zuschüssen oder verbilligtem Bauland.

In vielen Bundesländern fördert das Gesetz die Entstehung sowie Modernisierung von Mietwohnungen, wenn diese an sozial Schwache vermietet werden.

Allerdings ist auch diese Förderungsmöglichkeit an Einkommensgrenzen gebunden.  Zudem müssen Sie ein Eigenkapital von mindestens 25 % der Gesamtfinanzierung mitbringen.  Schließlich besteht kein Anspruch auf Gelder aus dem Wohnraumförderungsgesetz. Sie erhalten nur dann finanzielle Unterstützung, solange dieser Fördertopf noch nicht aufgebraucht ist.

Stellen Sie den Antrag rechtzeitig vor dem Kauf bzw. den Bau-und Modernisierungsmaßnahmen.

Baukindergeld

Seit Herbst 2018 erhalten Familien mit mindestens einem Kind zehn Jahre ein Baukindergeld in Höhe von 1.200 Euro von der KfW-Bank ,wenn  

  • Sie ab 1. Januar 2018 bis 31. Dezember 2020 erstmalig ein Haus oder eine Wohnung zur Selbstnutzung kaufen oder bauen
  • Sie keine weiteren Immobilien besitzen.
  • deren Einkommen die Grenze von 75.000 Euro nicht überschreitet.

Pro Kind erhöht sich diese Summe um 15.000 Euro. Bei zwei Kindern können Sie das Baukindergeld also beantragen, wenn Ihr Bruttojahreseinkommen 105.000 Euro oder weniger ist.

Beantragen Sie das Baukindergeld im Zuschussportal der KfW spätestens 3 Monate nach

  • dem Einzug in das selbstgenutzte Wohneigentum.
  • der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags, wenn Sie eine Wohnung gekauft haben, die Sie vorher gemietet hatten.

Günstige Darlehen und Zuschüsse der Länder und Kommunen

Auch die 16 Bundesländer unterstützen über spezielle Banken junge Familien bei Hausbau, Immobilienkauf oder Modernisierung.  Viele Kommunen wollen gerne, dass Familien in ihre Region ziehen. Sie erleichtern den Erwerb von Wohneigentum durch Zuschüsse, Darlehen oder verbilligtes Bauland.

Die Förderungsbedingungen unterscheiden sich je nach Bundesland und Gemeinde. Oft gelten Einkommensgrenzen oder eine bestimmte Anzahl von Kindern. Auch das Alter der Kinder und die Selbstnutzung der Immobilie sind oft wichtige Kriterien für die Vergabe einer Eigenheimförderung.

Werfen Sie einen Blick auf die Webseiten der Landesbanken  oder auf baufoerderer.de. Informationen bieten die Gemeinden oder die Webseite der Aktion pro Eigenheim.

Stellen Sie auch hier den Förderantrag so früh wie möglich und noch vor dem Kauf.   Denn das vorhandene Budget der Städte und Gemeinden entscheidet darüber, ob sie eine Förderanlage erhalten.

Hausbauförderung durch den Arbeitgeber

Einige Arbeitgeber  – besonders Großunternehmen – bieten ihren Mitarbeitern Darlehen, die meistens günstiger sind als ein Immobilienkredit von der Bank.  Zum Beispiel verzichten Arbeitgeber auf Zinsen oder eine Grundschuld und akzeptieren eine nachrangige Sicherung. Oder sie gewähren eine Finanzierung mit tilgungsfreier Zeit.

Der Arbeitgeberkredit  verbessert Ihre Bonität.  Banken akzeptieren ihn unter anderen als Eigenkapitalersatz.

Jedoch  gibt es zwei Knackpunkte:

  • Sie müssen den geldwerten Vorteil aus dem Unterschiedsbetrag zwischen dem marktüblichen Zins und dem Zinssatz der Arbeitgebers versteuern.
  • Kündigt ihnen der Arbeitgeber im Zuge eines Personalabbaus, müssen Sie das Darlehen u.U. sofort zurückzahlen.

Kirchliche Förderung beim Hausbau

Was viele nicht wissen:

Auch die Kirche unterstützt vor allem Familien beim Hausbau.  

Einerseits bieten sie verbilligte Darlehen. 

Andererseits liegt der Schwerpunkt ihrer Förderung durch die Vergabe eines Grundstücks mit Erbbaurecht.  Informationen bieten die jeweilige Landeskirche oder das zuständige Bistum.

Beim Erbbaurecht haben Sie zwar den Vorteil günstiger Anschaffungskosten,  da Sie auf einem Grundstück bauen, ohne es zu kaufen. So erhöht sich Ihr Eigenkapital für den Hausbau. Der Knackpunkt liegt darin, dass  Ihnen das Grundstück nie gehören wird.

Erfahren Sie hier  die Vor-und Nachteile des Abbaurechts.

Staatliche Förderung bei Hausmodernisierung und -sanierung

Nach dem Kauf eines Hauses stehen in den meisten Fällen Umbaumaßnahmen an.  Oft muss es energetisch saniert werden – etwa durch den Austausch veralteter Heizungen. Der Staat hilft  ebenso bei barrierefreiem Umbau und der Einbruchsicherung.

Steuervorteile für denkmalgeschützte Immobilien

Die Kosten der Modernisierung von Immobilien unter Denkmalschutz dürfen Sie zehn Jahre lang zu 9 Prozent abschreiben, wenn die Modernisierungskosten in den ersten drei Jahren nicht mehr als 15 Prozent der Kaufsumme ausmachen.  Der Steuervorteil gilt nur für denkmalgeschütze Abschnitte einer Immobilie.

Damit das Finanzamt den Steuervorteil auch anerkennt, holen Sie sich eine Bescheinigung der zuständigen Denkmalbehörde.

Barrierefreier Umbau

Wollen oder müssen Sie Ihre Immobilie altersgerecht und barrierefrei umbauen, können auch sie von der KfW staatliche Hilfe bekommen.

Entweder besorgen Sie sich den KfW-Kredit „Altersgerecht Umbauen“ oder den „Altersgerecht Umbauen“-Zuschuss 455.

Beide Förderungen sind miteinander kombinierbar. Sie lassen sich auch nicht mit einer steuerlichenFörderung gemäß § 35 a Absatz Einkommensteuergesetz (Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen) verbinden.

Lesen Sie hier mehr

Einbruchsicherung

Nichts ist übler als ein handfester Einbruch in den eigenen vier Wänden. Neben den Verlust von lieb gewonnenen Gegenständen und Vandalismusschäden, bleibt auch ein gräßliches Unwohlgefühl zurück.  

Auch uns ist das bei unserer ersten Immobilie so ergangen.  Sie lag im Hochparterre. Wir kamen gerade von einem Abendessen beim Chinesen zurück. Da entdeckte mein Mann, dass unsere Schlafzimmer-Balkontür offenstand.  Man konnte auch im Türrahmen sehen, wie der Einbrecher die Tür aufgestemmt hat. Offensichtlich haben wir ihn gestört, als wir unsere Eingangstür aufgesperrt haben.  Es fand sich nur noch ein Fußabdruck in unserem Schlafzimmer und alles war unangetastet geblieben. Gott sei Dank.

Ich brauchte drei Monate, bis dieses Unwohlgefühl endlich vergangen war.

 Also sorgen Sie für eine professionelle Einbruchsicherung Ihrer eigenen vier Wände.  Am besten mit einbruchshemmenden Haus- und Wohnungstüren oder Nachrüstsystemen für Fenster, Haus- und Wohneingangstüren

Auch da hilft ihnen der Staat  über die KfW mit einem Zuschuss.

Er beträgt bis zu 1.600 €, wenn Sie in einem Bestandsgebäude einen Einbruchschutz installieren.  Für die ersten 1.000 € förderfähiger Investitionskosten erhalten Sie einen Zuschuss von 20 %. Kosten von mehr als 1.000 € werden mit 10 % bezuschusst.  

Wir haben sofort nach unserem Einzug in unserer neuen Münchner Wohnung eine Einbruchsicherung durchgeführt. Der Zuschuss von 920 € war Ende 2018 auf meinem Konto.

Wichtig ist auch hier, den Zuschuss über das KfW-Zuschussportal zu beantragen, bevor Sie  mit der Einbruchssicherung beginnen. Lassen Sie sich bei der Auswahl der Einbruchsicherung von einer professionellen Sicherungstechnik-Firma beraten.

Förderung Erneuerbarer Energien

Die Kfw-Bank unterstützt den Umstieg auf erneuerbare Energien mit verbilligten Krediten für:

  • kombinierte Heizungsanlagen
  • Biomasseanlagen
  • Solarkollektoren bis 40 Quadratmeter Fläche
  • Wärmepumpen

Zusätzlich bekommen Sie für die energetische Sanierung Ihrer Immobilie staatliche Zuschüsse, die Sie nicht zurückzahlen müssen.

Förderung erneuerbarer Energien beim Heizen durch die BafA

Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BafA) fördert in Altimmobilien das Heizen mit erneuerbarer Energie nur mit Zuschüssen. Die zu ersetzende oder umzurüstende Heizung muss schon zwei Jahre lang installiert sein.

Bezuschusst werden:

  • Wärmepumpen
  • Solarkollektoranlagen
  • Biomasseanlagen

Führt ein Sachverständiger eine Vor-Ort-Beratung durch, gibt es noch einen Zschuss obendrein.

Diese Zuschüsse werden hauptsächlich für bestehende Immobilien gewährt, für Neubauten nur in Einzelfällen.

Stellen Sie den Antrag vor dem Start Ihres Umbaus bei der BAFA .

Das KfW-Förderprogramm 167 zur energieeffizienten Sanierung von Heizungsanlagen, lässt sich zur Ergänzung der Zuschüsse des BAFA kombinieren.

Förderung beim Hausbau – Fazit

Förderung beim HausbauNicht nur der Bund fördert den Eigenheimerwerb, sondern auch die Bundesländer und Kommunen.

Familien mit Kindern stehen besonders viele Fördermöglichkeiten offen.

Informieren Sie sich frühzeitig über mögliche Zuschüsse informieren und beantragen diese vor den Maßnahmen.

Viele Fördertöpfe sind an Einkommensgrenzen gebunden und lassen nur bedingt gleichzeitig nutzen.

10 Insidertipps, wie Sie Ihre Wohnung garantiert solide finanzieren

haus finanzieren
Haus finanzieren Quelle: shutterstock.com/Alexander Raths

Viele wollen sich den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen anstatt dem Vermieter Unsummen in den Rachen zu werfen.

Leider lässt sich eine Immobilie meistens nicht komplett aus der Portokasse oder den Ersparnissen bezahlen.

Eine Baufinanzierung liefert das fehlende Kapital.

Hier finden Sie 10 Insidertipps für die solide Finanzierung Ihrer Eigentumswohnung.

Durch diese Insidertipps zahlen Sie nicht drauf und vermehren durch den Immobilienkauf Ihr Geld.

Wohnung finanzieren – kalkulieren Sie trotz rekordniedriger Zinsen mit spitzem Bleistift

Die Zinsen für Baukredite sind immer noch rekordverdächtig niedrig.

Banken vergeben Immobiliendarlehen für Zinsen unter 2 Prozent.

Der Traum von den eigenen vier Wänden rückt in greifbare Nähe.

Trotz niedrigster Zinsen – kalkulieren  Sie zu Ihrer Sicherheit lieber mit spitzem Bleistift, damit Sie sich mit dem Immobilienkauf nicht überfordern.

Erfahren Sie jetzt, wie es wirklich geht.

Was ist eine Baufinanzierung?

Dahinter verbirgt sich meistens ein langlaufender Kredit für den Kauf

  • einer Immobilie zur privaten Nutzung oder Vermietung.
  • gewerblicher Immobilien wie Bürogebäude oder Einkaufszentren.

Alternative Bezeichnungen sind: Immobilienfinanzierung, Baugeld, Hauskredit u.s.w.

Die Immobilienfinanzierung lässt sich darüberhinaus auch nutzen als

  • Finanzierung einer Neubaus oder Sanierung von Immobilien.
  • Zwischenfinanzierung, wenn zum Beispiel das Geld aus einem Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist.

Ihr Baukredit wird grundsätzlich mit einer Grundschuld abgesichert, die in das Grundbuch Ihrer Wohnung eingetragen wird.

Als weitere Sicherheiten taugen andere lastenfreie oder nur wenig belastete Immobilien aus Ihrem Besitz.


Wer kann eine Baufinanzierung bekommen?

Baudarlehen werden nach den Kreditvergaberichtlinien des Anbieters vergeben.

Wer diese erfüllt, kann sofort eine Baufinanzierung  bekommen.

Die deutschen Geldgeber offerieren unterschiedliche Konditionen.

Sie richten sich nach folgenden Punkten:

  • Bonität aufgrund Ihres Einkommens, Eigenkapitals und Ihrer Sicherheiten
  • Beleihungswert des Objekts. Meistens beläuft er sich auf 60 bis 80 Prozent des Kaufpreises bzw. Baukosten.

So finanzieren Sie Ihre Wohnung richtig

Die Höhe Ihres verfügbaren Einkommens, Eigenkapitals und Ihrer Sicherheiten beeinflussen den Zinssatz Ihres Baugeldes.

Je besser diese Daten ausfallen, umso günstiger wird Ihre Baufinanzierung.

Für Ihr Baugeld brauchen Sie folgende 6 Eckdaten:

  • verfügbares Eigenkapital
  • Kreditbedarf
  • verfügbares Einkommen
  • vorhandene Sicherheiten
  • gewünschter Tilgungsanteil
  • Zinsbindungsdauer

Wenn Sie die folgenden  zehn Insidertipps beachten, stehen Sie mit Ihrer Wohnungsfinanzierung auf der sicheren Seite. 

Insidertipp 1: Kalkulieren Sie Ihr Eigenkapital bloß nicht zu knapp

Experten empfehlen einen Eigenkapitalanteil in Höhe von mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises.

Auch wir haben unsere Wohnungen mit einem Eigenkapital von mindestens 20 Prozent finanziert.

Hintergrund:

Banken sind großzügiger, wenn sie die Immobilie nicht bis zum letzten Dachziegel beleihen müssen.

Je mehr Erspartes Sie in die Finanzierung einbringen, desto günstiger die Zinsen.

Zum Eigenkapital zählen:

  • Ihr Tages- und Festgeld, Ihre Sparguthaben.
  • liquidierbare Wertpapiere.
  • fällige Lebensversicherungen im Zeitpunkt des Immobilienerwerbs.
  • die Summe Ihrer Eigenleistungen.

Eigenleistungen sind eingesparte Lohnkosten der Handwerker bei einer Renovierung oder einem Neubau. Der Darlehensnehmer erledigt diese Tätigkeiten selbst. Darunter fallen Teppichboden verlegen, Streichen oder Tapezieren.

Die Kreditgeber akzeptieren diese Arbeiten nur in Höhe von 15 Prozent als Eigenkapital. 

Achtung!


Nach dem Kauf sollten Sie mindestens drei Nettomonatsgehälter als Reserve halten. Unvorhergesehene Ausgaben können Ihre Finanzierung schnell über den Haufen werfen.

Ich weiß, wovon ich schreibe.

Nichts ist blöder, als nach Kauf, Renovierung und Einzug vollkommen abgebrannt zu sein.

Sparkonten geplündert, Wertpapiere verkauft und Girokonten überzogen:
Mein Mann und ich haben diesen Mist zweimal erlebt.

Trotz akribischer realtime Buchführung mit Excel während der Kauf- und Renovierungsphase.

Beide Male sind uns Kosten dazwischengekommen, mit denen wir nicht gerechnet haben.

Beim ersten Mal ging unsere Stereoanlage kurz nach dem Einzug kaputt. So mussten wir den Kauf einer neuen Anlage um drei Monate verschieben.

Beim zweiten Mal mussten wir zwei Monate warten, bis wir unseren Hauswirtschaftsraum endlich mit Portas verschönern lassen konnten.

Insidertipp 2: Kredit ohne Eigenkapital – lieber Finger weg

Ein Baukredit ohne Eigenkapital birgt ein hohes Ausfallrisiko und ist daher sehr teuer.

Er eignet sich nur für alle, die beruflich fest im Sattel sitzen und richtig gutes Geld verdienen. Darunter verstehe ich überdurchschnittliche  Einkommen  ab 400.000,-€ pro Jahr.

Er eignet sich u.U. beim Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage. Zum einen bezahlt sich die Immobilie durch die Mieteinnahmen quasi selbst ab. Zum anderen können Sie die Verluste durch die Kreditabtrag steuermindernd geltend machen.

Ich rate generell davon ab – zumindest bei Selbstnutzung.

Ich habe es bei meinem Chef erlebt, als ich Mitte der 90er Jahre als Fondsmanagerin in einer Kapitalanlagegesellschaft gearbeitet habe.

Der “Vollidiot” finanzierte ein Haus ohne Eigenkapital, hatte aber Frau und vier Kinder.

Die Zinsen lagen bei 8 bis 9 Prozent.

Es kam wie es kommen musste.

Die Kinder wurden größer und anspruchsvoller.

Unvorhergesehene Großausgaben kamen hinzu.

Er konnte die Banken nicht mehr bedienen, musste das Haus mit Verlust verkaufen und saß auf einem Schuldenberg von damals 100.000 DM.

Entsprechend mies war seine Laune.

Zudem war der Kerl auf mich auch noch neidisch, weil wir ebenso Eigentum besaßen – aber dort wohnen bleiben konnten.


Kredite ohne Eigenkapital bei Selbstnutzung eignen sich definitiv nicht:

  • für kinderreiche Familien mit einem Durchschnittsgehalt.
  • für alle ohne wackelfesten Job.
  • wenn sich ein konjunktureller Abschwung abzeichnet.

Lassen Sie lieber die Finger davon und verschieben den Wohnungskauf auf bessere Zeiten.

Übrigens:
Wohnung finanzieren ohne Eigenkapital soll künftig noch schwieriger werden.

Denn aufgrund der europäischen Wohnimmobilienkreditrichtlinie verschärfen sich die Vergabebedingungen immer mehr.

Insidertipp 3: Kreditbedarf richtig ermitteln

Die Höhe Ihres Kreditbedarfs hängt vom verfügbaren Eigenkapital ab.

In die Anschaffungskosten fließen ein:

  • Kaufpreis der Immobilie oder die Kosten für Neubau oder Sanierung.
  • Grunderwerbsteuer – je nach Bundesland zwischen 3,5 bis 5 Prozent.
  • Gebühren für Notar von 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises.
  • Gebühren für den Grundbucheintrag von 0,5 Prozent der Kaufsumme.
  • Maklerprovisionen – je nach Bundesland von 3,57 bis 6 Prozent.
  • Nebenkosten der Baufinanzierung wie Bereitstellungsgebühren und Kosten von Zwischenfinanzierungen.

Bei einer Immobilie, die 300.000 Euro kostet, summieren sich die Nebenkosten schnell auf bis zu 21.000 Euro.

Sie ermitteln Ihren Kreditbedarf, in dem Sie Ihr verfügbares Eigenkapital von den Anschaffungskosten abziehen.

Anschaffungkosten – verfügbares Eigenkapital = Kreditbedarf

Insidertipp 4: Kreditrate auf 40 Prozent des verfügbaren Einkommens begrenzen

Ihr verfügbares Einkommen bestimmt, wie viel Sie im Monat für die Rückzahlung des Kredits locker machen können.

Zum Einkommen gehören Einkünfte aus

  • Angestelltentätigkeit
  • selbstständiger und freiberuflicher Arbeit
  • Kapitalerträgen
  • Vermietung und Verpachtung
  • land-und fortwirtschaftlicher Tätigkeit

Das verfügbare Einkommen berechnen Sie, in dem Sie von Ihrem Nettoeinkommen folgende Lebenshaltungskosten abziehen wie

  • Miete
  • Altersvorsorge
  • Versicherungen
  • Nahrungsmittel
  • Strom
  • Heizung
  • Warmwasser
  • TV, Telefon und Internet
  • Mobilität
  • Freizeit und Urlaub
  • Steuern bei Selbstständigen und Freiberuflern 

Wichtig:
Hausgeld nicht vergessen!

Ab dem Einzug in Ihre Eigentumswohnung zahlen Sie monatlich ein Hausgeld an den Hausverwalter der Eigentümergemeinschaft.

Es umfasst die

  • herkömmlichen Nebenkosten wie bei der Miete
  • Kosten für  Verwaltung, Hausmeister und Reinigung
  • Rücklagen für die Instandhaltung des Gebäudes

Am Jahresende wird abgerechnet.

Je nach Verbrauch bekommen Sie entweder Geld zurück oder müssen nachzahlen.

Meistens ist das Hausgeld um 20 bis 30 Prozent höher als die Nebenkosten bei der Miete.

Nettoeinkommen – Lebenshaltungskosten = verfügbares Einkommen

Mein dringender Rat an Sie

Um unvorhergesehene Ausgaben zu stemmen, sollten Sie maximal 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens für die Rückzahlung des Kredits einplanen.

Wann sollten Sie kaufen?
Gerade beim derzeitigen Niedrigzinsniveau sollten Sie kaufen, wenn

  • Sie als Monatsrate etwa den gleichen Betrag überweisen würden, den Sie als Miete zahlen. 
    der Betrag Ihrer Monatsrate unter dem Ihrer Monatsmiete liegt.
  • Sie das Objekt vermieten und die Kreditkosten steuerlich absetzen können.

Sie sollten nicht kaufen

  • wenn Ihre Einnahmen nicht stabil sind
  • bei drohender Arbeitslosigkeit.
  • wenn Ihre Rate mehr als 300 € über Ihrer Miete liegt. 

Insidertipp 5: Das richtige Darlehen auswählen

Als nächstes müssen Sie klären, welcher Immobilienkredit für Sie in Frage kommt.

Auswahlkriterien sind

  • die Höhe Ihres finanziellen Spielraums für die monatlichen Raten.
  • wie lange Sie Ihre Wohnung finanzieren wollen.

Sie können Ihre Wohnung finanzieren mit

  • einem Annuitätendarlehen mit festen Zinsen und gleichbleibender Monatsrate.

Sie zahlen über eine festgelegte Laufzeit monatlich eine gleiche Rate.
Ein Anteil der Monatsrate entfällt auf die vereinbarten Zinsen, der Rest auf die Tilgung.

Im Laufe der Jahre erhöht sich der Tilgungsanteil, während sich der Zinsanteil verringert.

Am Ende der Zinsbindungsfrist haben Sie noch eine Restschuld. Entweder können Sie diese sofort zurückzahlen oder müssen das Darlehen verlängern.

Hier zahlen Sie günstigere Zinsen, wenn das allgemeine Zinsniveau gesunken ist. Allerdings fallen auch höhere Zinsen an, wenn die Leitzinsen gestiegen sind.

  • einem Festdarlehen.

Hier zahlen Sie nur die Zinsen. Der Tilgungsanteil wandert in eine Lebensversicherung. Das Darlehen tilgen Sie, wenn Ihre Lebensversicherung fällig wird.

  • einem Volltilgerdarlehen.

Am Ende der Laufzeit -von meistens 15 bis 35 Jahren – bleibt keine Restschuld. Sie sind schuldenfrei. Dieses Darlehen bietet sich an, wenn Sie schnell schuldenfrei sein möchten. Jedoch ist es meistens teurer als das Annuitätendarlehen.

  • einem Bausparvertrag

Sie müssen ihn zunächst sieben bis acht Jahre besparen , bevor er Ihnen zugeteilt wird.

Jedoch ist er mit niedrigeren Beleihungsgrenzen verbunden, so dass Sie Ihre Wohnung ggfs. noch mit einem weiteren Darlehen finanzieren müssen.

Der Bausparvertrag eignet für alle, die mit dem Immobilienkauf noch warten können.

  • einer Bausparsofortfinanzierung.

Im Gegensatz zu einem Bausparvertrag können Sie die Wohnung sofort kaufen und gleichzeitig eine bestimmte Summe ansparen.

Insidertipp 6: Tilgungsrate im Annuitätendarlehen hoch ansetzen

Setzen Sie den Tilgungsanteil in der Rückzahlungsrate nicht zu niedrig an.

Meistens beträgt er 1 Prozent.

Sie zahlen dann bis zum Sankt Nimmerleinstag.

Am Ende der Zinsbindungsfrist haben Sie immer noch eine fette Restschuld auf dem Buckel und müssen den Kredit verlängern.

Wenn es ganz übel läuft, haben Sie den Kredit im Zeitpunkt Ihrer Pensionierung immer noch am Hals.

Davon profitieren nur die Banken.

Sie jedoch gucken mit der Röhre ins Gebirge – und haben Ihr Geld damit nicht vermehrt.

In Niedrigzinsphasen wie derzeit sollte der Tilgungsanteil bei 2 bis 3 Prozent liegen.

Können Sie sich nur einen geringeren Tilgungsanteil leisten, lassen Sie sich wenigstens ein Sondertilgungsrecht einräumen.

Insidertipp 7: Sondertilgung vereinbaren

Sondertilgung ja oder nein?

Da lässt sich trefflich darüber streiten.

Banken raten eher davon ab, weil sie an langlaufenden Kreditverträgen interessiert sind.

Bei einer Sondertilgung zahlen Sie zwar etwas höhere Zinsen als beim Annuitätendarlehen.

Aaaber…..

Sie dürfen jedes Jahr bis zu der vertraglich vereinbarten Höhe eine Sondertilgung leisten.

Die Sondertilgung kann auch unter dem vereinbarten Höchstbetrag liegen.

Für die Sondertilgung eignen sich der Bonus, eine Sonderzahlung oder eine Gratifikation.

Ich bin aus vier Gründen ein wahrer Verfechter von Sondertilgungen.

  • Sie müssen nicht sondertilgen, wenn es gerade nicht passt oder der Bonus ausgeblieben oder zu niedrig ausgefallen ist.
  • Sie entwickeln aber den Ehrgeiz, die Sondertilgung auf jeden Fall hinzukriegen.
  • Nach Ende der Zinsbindung haben Sie eine geringere Restschuld oder das Darlehen komplett zurückgezahlt.
  • Einen unvorhergesehenen Geldsegen können Sie wunderbar für die Sondertilgung verwenden. 

Letzteres war bei unserer ersten Eigentumswohnung  leider nicht möglich.

Wir finanzierten in den 90er Jahren bei etwa 6,50 Prozent.

Leider konnten wir diesen Zinssatz nur ohne Sondertilgungsrecht bekommen.

So haben wir den Kredit in zwei Tranchen aufgeteilt – mit 5-jähriger und 10jähriger Laufzeit.

Zwei Jahre nach unserem Einzug musste ich den Job wechseln. Die Abteilung, in der ich tätig war, wurde dichtgemacht.

Wenigstens handelte ich eine richtig fette Abfindung heraus.

Ich habe mich grün und blau geärgert, dass ich diese bei den hohen Zinsen nicht für die Sondertilgung einsetzen konnte.

Seitdem gilt bei mir das Motto:

Wohnung finanzieren ohne Sondertilgung – nur über meine Leiche.

So wahr ich hier schreibe – wir haben uns daran gehalten.


Alle nachfolgenden Immobilien haben wir nur noch mit Sondertilgung finanziert und deshalb ruckzuck abgezahlt.

Insidertipp 8: Die richtige Zinsbindungsdauer wählen

Vergessen Sie eines bloß nicht:

Bei den meisten Krediten bleibt am Ende der Laufzeit eine hohe Restschuld.

Falls Sie diese nicht ablösen können, folgt ein neuer Kredit.
Sie wissen aber nicht, wo die Zinsen stehen.

Wichtig!

Die Höhe der Leitzinsen entscheidet über die Höhe der Kreditzinsen, damit auch über die Dauer der Zinsbindung und den Tilgungsanteil der Monatsrate.

So müssen Sie schätzen, ob die europäischen Leitzinsen hoch oder niedrig sind und wohin sie gehen.


Bauzinsen sind  hoch, wenn das allgemeine Zinsniveau oben ist. In den siebziger Jahren lagen die Zinsen weltweit im zweistelligen Bereich.

Sie sind niedrig, wenn die Leitzinsen niedrig sind. In den vergangenen Jahren sind die Leitzinsen auf nahezu 0 % gesunken. Deshalb können Sie derzeit je nach Bonität Kreditzinsen von 1 bis 2 Prozent bekommen.

Generell gilt:

Mit einer langen Zinsbindung schützen Sie sich besser gegen steigende Zinsen. Doch kommt es auf das Zinsniveau an.

Entscheiden Sie wie folgt:


  • Wählen Sie in Niedrigzinsphasen wie derzeit eine lange Zinsbindung von bis zu 15 Jahren oder länger und bestehen Sie auf Sondertilgungsmöglichkeiten.
  • In Hochzinsphasen dagegen sollten Sie eine kurze Zinsbindung von 5 bis maximal 10 Jahren wählen. Oder die Kreditsumme in zwei Tranchen unterschiedlich langer Zinsbindung aufteilen – so wie wir es mit unserer ersten Eigentumswohnung gemacht haben.

Insidertipp 9: Kredite vergleichen

Als Kreditgeber treten auf

  • Banken und Sparkassen
  • Bausparkassen
  • Versicherungen
  • Arbeitgeber über ihre Pensionskasse 

Insidertipp 9 a)

Rennen Sie nicht gleich zu Ihrer Hausbank.

Denn sie bietet nicht immer die besten Bedingungen.

Führen Sie auf jeden Fall einen Baufinanzierungsvergleich durch, da sich die Konditionen der Anbieter stark unterscheiden können.

Insidertipp 9 b)

Wenden Sie sich zunächst an einen Kreditvermittler.

Sie arbeiten mit vielen großen und kleinen Banken zusammen und finden teilweise unglaublich günstige Angebote.

Wir haben das kürzlich auch gemacht, weil wir uns gerade eine Wohnung in München gekauft haben.

Die uns angebotenen Zinssätze rangierten von 0,95 bis 1,25 Prozent.

Der Unterschied macht satte 30 Basispunkte aus – bei einer Kreditsumme von z.B. 1 Million € wären es 3000,- Zinsen pro Jahr mehr oder weniger.

Da muss `ne Oma lange für stricken.

Wissen Sie, was wir herausgefunden haben?

Nicht zu fassen!

Große Banken wie Commerzbank und Deutsche Bank bieten Kreditvermittlern Konditionen, an die selbst deren Kreditsachbearbeiter nicht herankommen.

Der tiefere Grund:

Jeder  Kreditsachbearbeiter wird intern wie eine Kostenstelle betrachtet , die sich finanzieren muss.

Daher können sie dem Otto-Normalverbraucher keine so günstigen Konditionen bieten wie ein Kreditvermittler.

Abgesehen davon, lagern große Banken ihre Immobilienfinanzierung aus Kostengründen mehr und mehr an unabhängige Vermittler aus.

Dafür werden intern Personal abgebaut und Filialen geschlossen.

Insidertipp 9 c)

Prüfen Sie staatliche Förderungen wie Wohnriester und die Programme der KfW-Bank.


Bauen, sanieren oder modernisieren Sie Ihre Immobilie besonders klimaschonend, erhalten Sie von der KfW, Kreditanstalt für Wiederaufbau zinsgünstige Kredite und Zuschüsse.

Insidertipp 9 d)

Wichtig bei allen Angeboten:

Vergleichen Sie den effektiven Jahreszins bei verschiedenen Banken.

Der Effektivzins berücksichtigt neben dem Nominalzins zum Beispiel Bearbeitungsgebühren sowie die Zins- und Tilgungsverrechnung auf dem Kreditkonto.

Insidertipp 10: Kreditantrag – Unterlagen rechtzeitig zusammenstellen

Darlehensgeber benötigen Unterlagen zu Einkommen, Sicherheiten und dem Objekt.

Stellen Sie die Unterlagen rechtzeitig zusammen.

Spätestens beim Notartermin sollte die Finanzierung in trockenen Tüchern sein.

Dabei sind die Anforderungen der Darlehensgeber unterschiedlich hoch.

Erkundigen Sie sich auf der Webseite des jeweiligen Anbieters oder bei dem Kreditvermittler, welche Dokumente konkret benötigt werden.

Im einzelnen sind es meistens:

  • Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate.
    Einkommensteuerbescheide der letzten zwei Jahre.
  • Konto-und Depotauszüge für das Eigenkapital.
  • Exposé, Lageplan und Grundbuchauszüge der Wohnung, die Sie kaufen wollen.
  • Baubeschreibung
  • Grundbuchauszüge anderweitiger Immobilien, die Sie als Sicherheit zur Verfügung stellen wollen.

Fazit
Wenn Sie diese  10 Insidertipps befolgen, finanzieren Sie Ihre Wohnung solide.

Wie haben Sie Ihre Wohnung finanziert? Sagen Sie es in einem Kommentar .

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