Kategorie: Clever Immobilien kaufen

Förderung beim Hausbau: Wie Ihnen Staat, Kirche und Arbeitgeber beim Eigenheimerwerb finanziell unter die Arme greifen.

Förderung HausbauFür den Bau der eigenen vier Wände müssen  Sie tief in die Tasche greifen. Können Sie den Bau oder den Kauf eines Eigenheims nicht komplett aus dem Ersparten finanzieren, brauchen Sie eine Baufinanzierung.

Doch sind Sie nicht nur auf dem Baukredit einer Bank angewiesen. Staat und andere Institutionen erleichtern Ihnen gerne den Hausbau finanziell.

Aber……

Es winken zwar mehrere tausend Euro an Zuschüssen und Steuervorteilen. Aber viele Programme sind an Einkommensobergrenzen, Mindestalter oder die Zahl der Kinder gebunden. Bestehende Finanzierungen lassen sich selten umschulden. Die Förderungen gelten meistens auch nicht für den Kauf eines Ferien- oder Wochenendhauses.

Von mir erfahren Sie, welche

  • Fördermöglichkeiten Ihnen wann offen stehen.
  • Fördertöpfe Sie miteinander kombinieren können.
  • Fallstricke Sie beachten müssen.

Staatliche Förderung beim Hausbau – Bau und Kauf einer Immobilie

Der Staat hat ein großes Interesse daran, die Eigentümerquote in Deutschland zu erhöhen. Denn die eigenen vier Wände ermöglichen nicht nur ein selbstbestimmtes und mietfreies Wohnen, sondern dienen zugleich als Altersvorsorge. Wer ein Eigenheim baut oder kauft, kann seine Kosten mit folgenden Fördertöpfen mildern:

Verbilligte Kredite der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau)

Die KfW,  Kreditanstalt für Wiederaufbau, fördert u.a. den Mittelstand, Existenzgründer, Infrastrukturvorhaben sowie Häuslebauer.

Bekannte Förderprogramme der KfW beim Bau und Erwerb von Immobilien sind:

  1. KfW-Wohn­eigentums­programm zur Finanzierung selbstgenutzten Wohneigentums (Kredit 124)
  2. KfW-Wohn­eigentums­programm – Genossenschafts­anteile zur Finanzierung von Genossen­schafts­anteilen zum Wohnen (Kredit 134)
  3. Energieeffizient Bauen: Der Kauf oder Bau eines KfW-Energie-Effizienzhauses (Kredit 153)
  4. Energieeffizient sanieren (Kredit 151)

KfW-Wohn­eigentums­programm zur Finanzierung selbstgenutzten Wohneigentums (Kredit 124)

Es unterstützt mit zinsgünstigen  Krediten den Erwerb oder den Bau selbstgenutzter Immobilien in Deutschland.

Darunter fallen der:

  • Bau eines selbstgenutzten Hauses.
  • Kauf eines selbstgenutzten Neubaus vom Bauträger oder eines Fertighauses.
  • Kauf eines alten Hauses zur Selbstnutzung.

Der maximale Förderbetrag liegt bei 50.000 Euro. Beim Bau werden folgende Kosten berücksichtigt wie die

  • Kosten des Baugrundstücks,
  • Baukosten inklusive Baunebenkosten und
  • Kosten der Außenlagen.

Beim Kauf sind es

  • Kaufpreis
  • Nebenkosten
  • anfallende Umbau- und Modernisierungskosten

Die Zinsbindung dauert 5 oder 10 Jahre. Sie tilgen den Kredit vierteljährlich. Sie können auch in gewissem Umfang tilgungsfreie Jahre nutzen. Bei Sondertilgungen müssen Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung leisten. Der Kredit wird komplett mit einer Grundschuld besichert.

Sie dürfen neben dem KfW-Darlehen andere Fördertöpfe anzapfen, sofern die Höhe der Förderzusagen nicht die förderfähigen Aufwendungen übersteigt.

Sie beantragen den Kredit über eine Bank oder über einen Kreditvermittler. Bei einer Bank ist es in der Regel diese, die das Hauptdarlehen gewährt.

Wichtig

Stellen Sie den Antrag vor Beginn Ihres Vorhabens und spätestens nach dem Abschluss des notariellen Kaufvertrages.

Kaufen Sie ein Baugrundstück, müssen Sie den Antrag spätestens sechs Monate nach dem Kauf stellen.

KfW-Wohn­eigentums­programm – Genossenschafts­anteile zur Finanzierung von Genossen­schafts­anteilen zum Wohnen (Kredit 134)

Dieses Programm fördert den Kauf von Genossenschaftsanteilen für selbstgenutzten Wohnraum. Die Unterschiede zum Kredit 124 bestehen in nur zwei Punkten:.

  • Sie vereinbaren die Besicherung mit der Bank oder mit dem Kreditvermittler, der dieses Programm vermittelt.
  • Sie können den Kreditbetrag Ab Teilbeträgen von 1000 € kostenlos sondertilgen.

Mehr Info

Kredit 124 – Warum Sie diese 10 Fakten unbedingt kennen müssen

Merkblatt der KfW zum Kredit 124/134

Energieeffizient Bauen für den Kauf oder Bau eines KfW-Energie-Effizienzhauses(Kredit 153)

Dieser Kredit unterstützt:

  • den Neubau und Ersterwerb eines KfW-Effizienzhauses mit qualifizierter Baubegleitung

  • Kauf einer frisch sanierten oder umgebauten Immobilie
  • die Umwidmung unbeheizter Gebäude, die keine Wohnräume sind wie Scheunen zu einem Wohngebäude.

Den Kredit bekommen Ersterwerber neu errichteter Wohngebäude oder Eigentumswohnungen.

Zu den förderfähigen Kosten gehören

  •  die Bau- und Bauneben­kosten (ohne Grundstücks­kosten) sowie die Beratungs-, Planungs und Bau­begleitungskosten
  •  der Kaufpreis für das Wohn­gebäude (ohne Grundstückskosten).

Der Kredit 153 lässt sich mit 3 Zuschüssen kombinieren:

  • Zuschuss 431: Baubegleitungszuschuss für die Planung und Baubegleitung durch einen Experten für Energieeffizienz
  • Zuschuss 433:  Brennstoffzuschuss für den Einbau von Brennstoffzellen
  • Tilgungszuschuss: Sie müssen also nicht den gesamten Betrag zurückzahlen. Die Höhe des Zuschusses hängt vom KfW-Effizienzhaus-Standard Ihrer neuen Immobilie ab.

Sie können einen Kredit von maximal 100.000 Euro aufnehmen. Das Darlehen wird zu 100 % ausbezahlt  und kann auch in Teilbeträgen abgerufen werden.

Sie müssen den Kredit  aber spätestens zwölf Monate nach Zusage abrufen. Danach fällt eine Bereitstellungsprovision von 0,25 % pro Monat auf die noch nicht abgerufenen Darlehensbeträge an.  Der zwölfmonatige Abrufzeitraum kann bis auf 36 Monate verlängert werden. Abgerufene Beträge müssen innerhalb eines Vierteljahres in Ihr Vorhaben geflossen sein.

Zunächst haben Sie tilgungsfreie Anlaufjahre, in denen Sie nur die Zinsen bezahlen. Anschließend  zahlen Sie den Kredit mit gleich bleibenden Monatsraten zurück. Sondertilgungen sind während der ersten Zinsbindungsfrist vollständig  oder Teilbeträgen ab 1000 € kostenlos möglich.

Über ihre Bank legen Sie fest, wie Sie dieses KfW-Darlehen  besichern wollen.

Sie  beantragen diesen Kredit  über Geldinstitute, Kreditvermittler oder Versicherungen, die KfW-Produkte vermitteln.  stellen Sie diesen Antrag vor Beginn ihres Bauvorhabens – d. h. vor dem Start der Bauarbeiten vor Ort oder vor dem Abschluss des Kaufvertrages.

Lesen Sie hier weiter

Energieeffizient sanieren (Kredit 151)

In den Genuss der Förderung kommen Wohngebäude bzw. unwirtschaftlich genutzte Flächen, deren Bauantrag bzw. Bauanzeige vor dem 1. Februar 2002 erfolgte und  die energetisch saniert werden. Konkret handelt es um Wohn-, Alten-und Pflegeheime sowie ähnliche Einrichtungen.  Beherbergungsbetriebe und Hotels fallen nicht darunter.

Auch einzelne energetische Maßnahmen lassen sich mit dem Kredit 151 finanzieren wie

  • Wärmedämmung von Wänden,  Dachflächen und Geschossdecken
  • Erneuerung der Fenster, Außentüren  und der Heizungsanlage
  • Erneuerung/Einbau einer Lüftungsanlage
  • Optimierung bestehender Heizungsanlagen, sofern diese älter als zwei Jahre sind

Mehr Info hier

Zulagen und Steuervorteile mit Wohn-Riester

Mit dem Wohn-Riester ( Eigenheimrente)  fördert der Staat die Altersvorsorge durch den Kauf oder Bau von selbstgenutztem Wohneigentum.

Der Wohn-Riester lässt sich nutzen für

  • den Hausbau oder –kauf
  • den Erwerb einer Eigentums- oder Genossenschaftswohnung
  • die Entschuldung von Wohn- und Bauspardarlehen
  • den Altersgerechten, barrierefreien Umbau des Eigenheims

Förderberechtigt sind  Arbeitnehmer oder Beamte und keine Selbständigen oder Studenten.

Beim Wohn-Riester gibt es diese beiden Zulagen:

  • Grundzulage – Jeder, der einen Wohn-Riester-Vertrag abgeschlossen hat und mindestens 4 Prozent seiner Vorjahres-Bruttoeinkommens einzahlt, erhält die volle Grundzulage in Höhe von 175 Euro.

  • Kinderzulage – Riester-Sparer mit Kindern profitieren dank der Kinderzulage doppelt. Sie erhalten die Grund- und die Kinderzulage. Die Höhe der Kinderzulage richtet sich nach dem Geburtsjahr des Kindes.

    • Für Kinder, die vor 2008 geboren wurden, gibt es 185 Euro.
    • Für Kinder, die am 1. Januar 2008 oder später geboren wurden, beträgt die Kinderzulage 300 Euro pro Jahr und Kind.

Die Zulagen für die Kinder werden bis zum Ende der Ausbildung, maximal bis zum 27. Lebensjahr bezahlt.

So können Sie Wohn-Riester nutzen.

  • Wer bereits in einen Riester-Vertrag als Bank- und Fondssparplan oder als klassische Rentenversicherung einzahlt, kann das angesparte Kapital als  Eigenkapital für die Baufinanzierung verwenden. Oder das Kapital wird für Sondertilgungen verwendet.  Am Ende der Zinsbindung kann ebenfalls Guthaben  für die Tilgung der Restschuld entnommen werden.

  • Wohnriester-Darlehen. Hier zahlen Sie das Darlehen mit einer monatlichen Rate aus Zins und Tilgung zurück.  Die Zulagen fließen in die Rückzahlung des Darlehens ein.

  • Wohn-Riester-Bausparvertrag mit Darlehensoption. Hier zahlen Sie wie beim klassischen Bausparen Ihre Beiträge in der Ansparphase die in den Bausparvertrag ein.   achten Sie beim Abschluss dieses Bausparvertrages auf die Gebühren, damit sich in der Anspannungsphase keine negative Verzinsung ergibt.

  • Wohn-Riester-Bausparvertrag als Riester-Kombi-Kredit (Bausparsofortfinanzierung).  Brauchen Sie die Baufinanzierung sofort, schließen Sie einen sogenannten Riester-Kombi-Kredit aus einem tilgungsfreiem Darlehen und einem klassischen Bausparvertrag. 

Bei Zuteilungsreife des Bausparvertrages wird das tilgungsfreie Darlehen durch eigentliche Bauspardarlehen abgelöst. Die Zinsen bleiben vom Abschluss des ersten Darlehens bis zum Ende des Bauspardarlehens gleich.

Beachten Sie diese zwei Knackpunkte

  • Verkauf der Immobilie:Der Wohn-Riester fördert nur selbstgenutzten Wohnraum.  Erhaltene Riester-Zulagen und Steuervorteile müssen sie wieder zurückzahlen, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen. Das Ganze gilt nicht, wenn Sie diese Summen in einen anderen Riestervertrag einzahlen oder das Haus erst zehn Jahre nach Eintritt des Wohlstandes verkaufen.

  • Nachgelagerte Besteuerung: Für alle staatlichen Zuschüsse, die Sie  erhalten haben, müssen Sie im Ruhestand Steuern zahlen. Beim Wohn-Riester werden Ihre geförderten Leistungen auf einem fiktiven Wohnförderkonto dokumentiert und mit jährlich zwei Prozent verzinst. Dieser angesammelte Betrag ist dann ab dem Renteneintritt zu versteuern. Prüfen Sie, ob sich Wohn-Riester für auch langfristig rechnet.

Bausparer im staatlichem Kielwasser

Staatliche Zuschüsse gibt es auch, wenn Sie einen Bausparvertrag abschließen. 

Beim Bausparvertrag zahlen Sie in der Ansparphase regelmäßig ein. Wird der Bausparvertrag zuteilungsreif,  erhalten Sie ein Darlehen aus dem Bausparer. In der Ansparphase sind die Zinsen niedriger als bei einem anderen Sparprodukt. Dafür zahlen Sie für das Darlehen auch weniger Zinsen.

Zum einen können Sie Ihre vermögenswirksamen Leistungen in den Bausparvertrag einzahlen,  wenn Ihr zu versteuerndes Einkommen bestimmte Einkommensgrenzen nicht übersteigt.

Zudem gibt es eine Arbeitnehmersparzulage, wenn Sie mindestens 50 € pro Jahr enden Bausparer einsparen, diesen sieben Jahre lang bestanden und Ihr Einkommen unter bestimmten Einkommensgrenzen liegt.

Wohnraumförderungsgesetz

Das Wohnraumförderungsgesetz unterstützt den Neubau von Häusern mit zinsgünstigen Darlehen, Zuschüssen oder verbilligtem Bauland.

In vielen Bundesländern fördert das Gesetz die Entstehung sowie Modernisierung von Mietwohnungen, wenn diese an sozial Schwache vermietet werden.

Allerdings ist auch diese Förderungsmöglichkeit an Einkommensgrenzen gebunden.  Zudem müssen Sie ein Eigenkapital von mindestens 25 % der Gesamtfinanzierung mitbringen.  Schließlich besteht kein Anspruch auf Gelder aus dem Wohnraumförderungsgesetz. Sie erhalten nur dann finanzielle Unterstützung, solange dieser Fördertopf noch nicht aufgebraucht ist.

Stellen Sie den Antrag rechtzeitig vor dem Kauf bzw. den Bau-und Modernisierungsmaßnahmen.

Baukindergeld

Seit Herbst 2018 erhalten Familien mit mindestens einem Kind zehn Jahre ein Baukindergeld in Höhe von 1.200 Euro von der KfW-Bank ,wenn  

  • Sie ab 1. Januar 2018 bis 31. Dezember 2020 erstmalig ein Haus oder eine Wohnung zur Selbstnutzung kaufen oder bauen
  • Sie keine weiteren Immobilien besitzen.
  • deren Einkommen die Grenze von 75.000 Euro nicht überschreitet.

Pro Kind erhöht sich diese Summe um 15.000 Euro. Bei zwei Kindern können Sie das Baukindergeld also beantragen, wenn Ihr Bruttojahreseinkommen 105.000 Euro oder weniger ist.

Beantragen Sie das Baukindergeld im Zuschussportal der KfW spätestens 3 Monate nach

  • dem Einzug in das selbstgenutzte Wohneigentum.
  • der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags, wenn Sie eine Wohnung gekauft haben, die Sie vorher gemietet hatten.

Günstige Darlehen und Zuschüsse der Länder und Kommunen

Auch die 16 Bundesländer unterstützen über spezielle Banken junge Familien bei Hausbau, Immobilienkauf oder Modernisierung.  Viele Kommunen wollen gerne, dass Familien in ihre Region ziehen. Sie erleichtern den Erwerb von Wohneigentum durch Zuschüsse, Darlehen oder verbilligtes Bauland.

Die Förderungsbedingungen unterscheiden sich je nach Bundesland und Gemeinde. Oft gelten Einkommensgrenzen oder eine bestimmte Anzahl von Kindern. Auch das Alter der Kinder und die Selbstnutzung der Immobilie sind oft wichtige Kriterien für die Vergabe einer Eigenheimförderung.

Werfen Sie einen Blick auf die Webseiten der Landesbanken  oder auf baufoerderer.de. Informationen bieten die Gemeinden oder die Webseite der Aktion pro Eigenheim.

Stellen Sie auch hier den Förderantrag so früh wie möglich und noch vor dem Kauf.   Denn das vorhandene Budget der Städte und Gemeinden entscheidet darüber, ob sie eine Förderanlage erhalten.

Hausbauförderung durch den Arbeitgeber

Einige Arbeitgeber  – besonders Großunternehmen – bieten ihren Mitarbeitern Darlehen, die meistens günstiger sind als ein Immobilienkredit von der Bank.  Zum Beispiel verzichten Arbeitgeber auf Zinsen oder eine Grundschuld und akzeptieren eine nachrangige Sicherung. Oder sie gewähren eine Finanzierung mit tilgungsfreier Zeit.

Der Arbeitgeberkredit  verbessert Ihre Bonität.  Banken akzeptieren ihn unter anderen als Eigenkapitalersatz.

Jedoch  gibt es zwei Knackpunkte:

  • Sie müssen den geldwerten Vorteil aus dem Unterschiedsbetrag zwischen dem marktüblichen Zins und dem Zinssatz der Arbeitgebers versteuern.
  • Kündigt ihnen der Arbeitgeber im Zuge eines Personalabbaus, müssen Sie das Darlehen u.U. sofort zurückzahlen.

Kirchliche Förderung beim Hausbau

Was viele nicht wissen:

Auch die Kirche unterstützt vor allem Familien beim Hausbau.  

Einerseits bieten sie verbilligte Darlehen. 

Andererseits liegt der Schwerpunkt ihrer Förderung durch die Vergabe eines Grundstücks mit Erbbaurecht.  Informationen bieten die jeweilige Landeskirche oder das zuständige Bistum.

Beim Erbbaurecht haben Sie zwar den Vorteil günstiger Anschaffungskosten,  da Sie auf einem Grundstück bauen, ohne es zu kaufen. So erhöht sich Ihr Eigenkapital für den Hausbau. Der Knackpunkt liegt darin, dass  Ihnen das Grundstück nie gehören wird.

Erfahren Sie hier  die Vor-und Nachteile des Abbaurechts.

Staatliche Förderung bei Hausmodernisierung und -sanierung

Nach dem Kauf eines Hauses stehen in den meisten Fällen Umbaumaßnahmen an.  Oft muss es energetisch saniert werden – etwa durch den Austausch veralteter Heizungen. Der Staat hilft  ebenso bei barrierefreiem Umbau und der Einbruchsicherung.

Steuervorteile für denkmalgeschützte Immobilien

Die Kosten der Modernisierung von Immobilien unter Denkmalschutz dürfen Sie zehn Jahre lang zu 9 Prozent abschreiben, wenn die Modernisierungskosten in den ersten drei Jahren nicht mehr als 15 Prozent der Kaufsumme ausmachen.  Der Steuervorteil gilt nur für denkmalgeschütze Abschnitte einer Immobilie.

Damit das Finanzamt den Steuervorteil auch anerkennt, holen Sie sich eine Bescheinigung der zuständigen Denkmalbehörde.

Barrierefreier Umbau

Wollen oder müssen Sie Ihre Immobilie altersgerecht und barrierefrei umbauen, können auch sie von der KfW staatliche Hilfe bekommen.

Entweder besorgen Sie sich den KfW-Kredit „Altersgerecht Umbauen“ oder den „Altersgerecht Umbauen“-Zuschuss 455.

Beide Förderungen sind miteinander kombinierbar. Sie lassen sich auch nicht mit einer steuerlichenFörderung gemäß § 35 a Absatz Einkommensteuergesetz (Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen) verbinden.

Lesen Sie hier mehr

Einbruchsicherung

Nichts ist übler als ein handfester Einbruch in den eigenen vier Wänden. Neben den Verlust von lieb gewonnenen Gegenständen und Vandalismusschäden, bleibt auch ein gräßliches Unwohlgefühl zurück.  

Auch uns ist das bei unserer ersten Immobilie so ergangen.  Sie lag im Hochparterre. Wir kamen gerade von einem Abendessen beim Chinesen zurück. Da entdeckte mein Mann, dass unsere Schlafzimmer-Balkontür offenstand.  Man konnte auch im Türrahmen sehen, wie der Einbrecher die Tür aufgestemmt hat. Offensichtlich haben wir ihn gestört, als wir unsere Eingangstür aufgesperrt haben.  Es fand sich nur noch ein Fußabdruck in unserem Schlafzimmer und alles war unangetastet geblieben. Gott sei Dank.

Ich brauchte drei Monate, bis dieses Unwohlgefühl endlich vergangen war.

 Also sorgen Sie für eine professionelle Einbruchsicherung Ihrer eigenen vier Wände.  Am besten mit einbruchshemmenden Haus- und Wohnungstüren oder Nachrüstsystemen für Fenster, Haus- und Wohneingangstüren

Auch da hilft ihnen der Staat  über die KfW mit einem Zuschuss.

Er beträgt bis zu 1.600 €, wenn Sie in einem Bestandsgebäude einen Einbruchschutz installieren.  Für die ersten 1.000 € förderfähiger Investitionskosten erhalten Sie einen Zuschuss von 20 %. Kosten von mehr als 1.000 € werden mit 10 % bezuschusst.  

Wir haben sofort nach unserem Einzug in unserer neuen Münchner Wohnung eine Einbruchsicherung durchgeführt. Der Zuschuss von 920 € war Ende 2018 auf meinem Konto.

Wichtig ist auch hier, den Zuschuss über das KfW-Zuschussportal zu beantragen, bevor Sie  mit der Einbruchssicherung beginnen. Lassen Sie sich bei der Auswahl der Einbruchsicherung von einer professionellen Sicherungstechnik-Firma beraten.

Förderung Erneuerbarer Energien

Die Kfw-Bank unterstützt den Umstieg auf erneuerbare Energien mit verbilligten Krediten für:

  • kombinierte Heizungsanlagen
  • Biomasseanlagen
  • Solarkollektoren bis 40 Quadratmeter Fläche
  • Wärmepumpen

Zusätzlich bekommen Sie für die energetische Sanierung Ihrer Immobilie staatliche Zuschüsse, die Sie nicht zurückzahlen müssen.

Förderung erneuerbarer Energien beim Heizen durch die BafA

Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BafA) fördert in Altimmobilien das Heizen mit erneuerbarer Energie nur mit Zuschüssen. Die zu ersetzende oder umzurüstende Heizung muss schon zwei Jahre lang installiert sein.

Bezuschusst werden:

  • Wärmepumpen
  • Solarkollektoranlagen
  • Biomasseanlagen

Führt ein Sachverständiger eine Vor-Ort-Beratung durch, gibt es noch einen Zschuss obendrein.

Diese Zuschüsse werden hauptsächlich für bestehende Immobilien gewährt, für Neubauten nur in Einzelfällen.

Stellen Sie den Antrag vor dem Start Ihres Umbaus bei der BAFA .

Das KfW-Förderprogramm 167 zur energieeffizienten Sanierung von Heizungsanlagen, lässt sich zur Ergänzung der Zuschüsse des BAFA kombinieren.

Förderung beim Hausbau – Fazit

Förderung beim HausbauNicht nur der Bund fördert den Eigenheimerwerb, sondern auch die Bundesländer und Kommunen.

Familien mit Kindern stehen besonders viele Fördermöglichkeiten offen.

Informieren Sie sich frühzeitig über mögliche Zuschüsse informieren und beantragen diese vor den Maßnahmen.

Viele Fördertöpfe sind an Einkommensgrenzen gebunden und lassen nur bedingt gleichzeitig nutzen.

Immobilien kaufen zur Selbstnutzung – was Anfänger beachten müssen

Immobilien kaufenImmobilien kaufen – Otto-Normalverbraucher macht das nicht jeden Tag und aus der Portokasse wie den Kaffee to Go, sondern meistens nur ein oder höchstens zwei Mal im Leben.

Ihren Hauskauf müssen Sie gut planen und durchführen, damit Sie mit Ihrer Immobilie auch einen Wertzuwachs erzielen und Ihr Geld vermehren.

Gehen Sie sorgfältig vor. Vor mir erfahren Sie:

  • in wie viel Etappen der Immobilienkauf generell abläuft.
  • auf welche 4 Knackpunkte es ankommt.
  • wie Sie mit meiner 3-Schritte-Such-Strategie in einem Vierteljahr zu Ihrer
  • Wunschimmobilie kommen.
  • die 5 Insidertricks bei der Besichtigung

Immobilien kaufen ist zwar kein Spaziergang, aber macht Freude

Die meisten Selbstnutzer kaufen Immobilien nicht nur mit den Ziel, dort zu wohnen. Sie freuen sich auch darüber, wenn die Immobilie im Wert steigt. Damit das gelingt,müssen Sie den Kauf strategisch geschickt in die Wege leiten.

Dafür brauchen Sie Zeit. Der Kauf einer Immobilie besteht aus 6 Etappen:

  1. Klärung dieser 4 Knackpunkte
  2. Suche
  3. Besichtigung
  4. Preisverhandlung
  5. Baufinanzierung
  6. Notartermin

Klärung dieser 4 Knackpunkte

1.Wie viel Haus können Sie sich leisten?

Diese Frage beantwortet, ob Sie sich den Immobilienkauf in der gewünschten Größenordnung überhaupt leisten können.

Machen Sie dafür einen Kassensturz. Er bildet zudem die Grundlage Ihrer Immobilienfinanzierung.

Wie Sie diesen durchführen erfahren Sie in dem Beitrag: „10 Insidertipps, wie Sie Ihre Wohnung garantiert solide finanzieren.“

Kurz zusammengefasst:

Beim Immobilienkauf müssen Sie folgende Kosten stemmen können:

  • Kaufpreis

Nebenkosten für den Wohnungsbau wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Gebühren für das Grundbuchamt oder Maklerprovision. Meistens machen sie 10-15 % des Kaufpreises aus.

Aus dem Kassensturz ergeben sich zwei wichtige Eckdaten:

  • Ihr Eigenkapital (für die Immobilienfinanzierung)
  • das verfügbare Einkommen (nach Abzug der Lebenshaltungs-und Kosten für Urlaub und Freizeit) für die monatliche Rückzahlung.

Aus diesen beiden Eckdaten sowie aus dem aktuellen Zinsniveau lässt sich schon grob abschätzen, wie viel Haus Sie sich leisten können. Je besser diese ausfallen, umso mehr Haus können Sie sich leisten.

Insidertipp 1:

Diese Eckdaten beeinflussen die Konditionen Ihrer Baufinanzierung. Je besser diese sind, umso leichter bekommen Sie einen günstigen Baukredit.

Insidertipp 2:

Ihr Eigenkapital sollte mindestens 20 % des Kaufpreises ausmachen. Besser wären noch 30 % des Kaufpreises. Die Banken tun sich damit leichter, da die Immobilie nicht bis zum Dach beliehen werden muss.

Insidertipp 3:

Die Höhe Ihres frei verfügbaren Einkommens beeinflusst, wie leicht Sie den Kredit zurückzahlen können.

Laut Experten sollten Sie als Single auf jeden Fall ein stabiles Einkommen von mindestens monatlich mehr als 2000 € netto haben. Ihr Gehalt sollte bei 2500 € netto liegen, wenn Sie verheiratet sind. Jedes Kind schlägt noch mit zusätzlichen 300 € zu Buche.

Insidertipp 4:

Beachten Sie beim verfügbaren Einkommen, dass der monatliche Rückzahlungsbetrag bei den meisten Baufinanzierungen aus den Zinszahlungen und der Tilgung besteht.

Wollen Sie Ihre Immobilie nicht erst am Sanktnimmerleinstag oder zum Eintritt Ihres Ruhestandes abbezahlt haben, sollte die Tilgung mehr als die üblichen ein Prozent betragen. Je höher der Tilgungsanteil ist, umso schneller haben Sie Ihr Darlehen abbezahlt.

Insidertipp 5:

Klären Sie auch, was für Sie besser ist: kaufen oder mieten

Wohnung kaufen oder Haus kaufen im Grünen?

Diese Frage hängt von Ihrem Lebensstil ab.

Sind Sie Single oder leben mit einem Ehe- oder Lebenspartner zusammen, dann reicht meistens schon eine Eigentumswohnung von etwa 80 bis 10 qm in ruhiger Lage. Anders sieht es aus, wenn Sie das Landleben mögen.

Für eine Familie mit zwei oder mehreren Kindern wird es meistens ein Haus, damit die Kinder im eigenen Garten spielen können.

Neubau, gebrauchte Immobilie oder Grundstück?

Bei dieser Frage muss Ihnen eines glasklar sein:

Neu gebaute Immobilien – entweder vom Bauträger oder selbst gebaut – sind erheblich teurer als Bestandsimmobilien.

Die Gründe dafür sind:

  • moderne Bauqualität nach neuesten Bau-und Energie-Vorschriften. Nicht umsonst haben solche Immobilien immer einen sehr guten Energieausweis. Zudem fallen in den ersten Jahren nach der Fertigstellung meistens keine Sanierungen an.
  • Freiere Gestaltungsmöglichkeiten, wenn Sie selbst bauen. Allerdings gibt es günstige Baugrundstücke nicht mehr in Stadtnähe oder am Stadtrand, sondern weit draußen auf dem Land.
  • gewisse Gestaltungsmöglichkeiten, wenn Sie vom Bauträger noch in der Bauphase kaufen

Die meisten Käufer interessieren sich eher für eine Bestandsimmobilie.

Vorteile sind der niedrigere Kaufpreis und die Möglichkeit, nach der Renovierung schneller einzuziehen. Allerdings gibt es beim Kauf eines alten Hauses auch Fallstricke.

Insidertipp 6

Kaufen Sie möglichst eine noch junge Bestandsimmobilie von maximal 25 Jahren. Ältere Immobilien verlieren rasch an Wert – besonders bei steigenden Leitzinsen.

Gründe dafür sind nahezu immer:

  • Asbest in den Dächern, das die Sanierung enorm verteuert.
  • Veraltete Bauqualität
  • schlechter Energieausweis
  • nachlässige Instandhaltung. In vielen Fällen ist die Eigentümergemeinschaft mit der Immobilie mit gealtert. Instandhaltungsmaßnahmen unterblieben aus Altersgeiz oder wegen geringer Instandhaltungsrücklagen.

In der Stadt, am Stadtrand oder auf dem Land

Wenn Sie schon den finanziellen Kraftakt eines Immobilienkauf unternehmen, muss die Wohngegend stimmen. Denn sie entscheidet über Ihr persönliches Wohl.

Notieren Sie sich, was die Gegend mitbringen soll – vor allem, wenn Sie auch noch im Alter dort leben wollen.

Je nach Standort gibt es schon vernünftige Eigentumswohnungen in der Stadt oder am Stadtrand.

Bei Häusern sieht es schon anders aus:

Je größer das Haus soll, umso teurer wird es. Je nach Standort gibt es erschwingliche Häuser eher in den Vororten mit S-Bahn- oder Zug-Anbindung.

Insidertipp: 7

Bedenken Sie eines, wenn Sie Familie haben:

Zwar können Kinder in solchen Häusern gefahrlos auf der Straße oder im Garten spielen. Allerdings kann sich Ihr Weg zur Arbeit verlängern und Sie brauchen unter Umständen noch ein zweites Auto, das Ihr monatliches Budget belastet.

Daher kommt es gerade für Familien mit Kindern entscheidend auf die Infrastruktur an.

D. h.

  • Schulen und Kindergärten, Supermärkte, Sportmöglichkeiten, Spielplätze und Schwimmbäder und erreichbarer Nähe
  • gute Verkehrsanbindung mit Auto und öffentlichen Nahverkehr für alle, die in der Stadt arbeiten .

Immobilie finden mit der 3-Schritte-Suchstrategie

Zur richtigen Immobilie führen ebenso viele Wege wie nach Rom. Da haben Sie die Qual der Wahl und es kann lange dauern, die richtige Immobilie zu finden.

Planen Sie sich dafür auch genug Zeit ein. Nichts ist schlimmer, als eine Immobilie unter Zeitdruck kaufen zu müssen – etwa weil Sie Ihre Mietwohnung bereits gekündigt haben und schnell raus müssen. Das geht in den meisten Fällen kolossal schief.

Bei unseren vier bisherigen Immobilienkäufen in Köln und München hat sich immer unsere die 3-Schritte-Suchstrategie sehr gut bewährt.

Schritt 1: Viel Zeit einzuplanen.

Schritt 2: Vorrecherche und längerfristige Beobachtung der Gegenden auf Google Maps, Immobilienscout24.de und auf Spaziergängen.

Schritt 3: Suche im Internet oder in den Anzeigen der örtlichen Käseblätter

Konkret lief das bei uns so ab.

1.Wir haben uns mindestens zwei Jahre Zeit für die Vorrecherche genommen.

2.Wir haben erst einmal in Google Maps, auf homeday und dann auf Spaziergängen die für uns passenden Nachbarschaften angesehen. Manche Gegenden schieden schon auf Google Maps wegen der schlechten Infrastruktur aus. Zugleich haben wir in den passenden Gegenden einen Suchauftrag bei immobilienscout 24 platziert.

Passte die Infrastruktur, sind wir in den Gegenden mehrfach spazieren gegangen – bei Sonne, bei Regen, bei Schnee. Dadurch bekamen wir ein gutes Gefühl, wie sie aussieht, welche Bausubstanz die Gebäude generell haben und ob wir überhaupt dort leben wollen. Damit hat sich unsere konkrete Suche nur noch auf ein oder zwei Gegenden konzentriert.

3.Durch die Angebote von Immobilienscout24.de erfuhren wir von dem dort vorherrschenden Preisniveau, welche Immobilien auf dem Markt sind und ggfs ein Schnäppchen sein könnten. Zudem haben wir gesehen, welche Makler in dieser Gegend aktiv sind und diese direkt kontaktiert. So haben wir bei unseren Käufen die Wohnungen innerhalb drei bis 4 Monaten gefunden.

Weitere Wege der Immobiliensuche sind:

  • Immobilienanzeigen der jeweiligen lokalen Käseblätter
  • Immonet.de, Immowelt.de, Planethome.de
  • Freunde und Bekannte
  • Aushang am schwarzen Brett im Supermarkt
  • Handzettel an Bäumen oder in der Gegend verteilt
  • Immobilienerwerb aus Zwangsversteigerungen
  • die Suche nach Neubauvorhaben auf neubaukompass.de
  • die Immobilienmessen in München

5 Insidertricks zur Besichtigung

Haben Sie eine preislich interessante Immobilie gefunden, vereinbaren Sie mit dem Makler oder den Eigentümern einen ersten Besichtigungstermin. Bei uns haben sich folgende 5 Insidertricks immer bewährt:

Insidertrick 1

Wir sind schon mindestens ein bis zwei Stunden vor dem angesetzten Besichtigungstermin zu der Immobilie gefahren, haben sie von außen inspiziert und fotografiert:

Dabei achteten wir auf wichtige Punkte wie

-Namensschilder und Klingeln

-Bauzustand: Dach, Außenanstrich, Fenster, Eingangs- und Graragentür, Zaun und Mauer

-gepflegt oder ungepflegt

-die Ausrichtung der Balkone nach Süden, Westen oder Osten und Norden

-ist die Immobilie so zugewachsen, dass kaum mehr Sonne hinein scheint

Zudem sind wir in der unmittelbaren Nachbarschaft der Immobilie spazieren, um zu erleben, ob wir überhaupt dort wohnen wollen.

Insidertrick 2

Nahezu immer bekommen Sie vor dem Besichtigungstermin einen Grundriss – entweder aus dem Internet oder per Post.

Messen Sie Ihre Möbel ab, die Sie in das neue Zuhause mitnehmen wollen sowie die Wände der Zimmer auf dem Grundriss. Notieren Sie sich die Maße Ihrer Möbel auf einem Zettel. Nehmen Sie einen Zollstock und diesen Zettel zum Besichtigungstermin mit.

Insidertrick 3

Nehmen Sie sich Zeit für die Besichtigung der Wohnung oder des Hauses. Denn schließlich müssen Sie sich dort wohlfühlen. Ein guter Immobilienmakler wird Ihnen diese Zeit geben und sich zurückziehen, damit Sie die neue Behausung auf sich wirken lassen können.

Ganz negativ unserer Meinung nach ist es, wenn der Makler einen sogenannten Sammelbesichtigungstermin ansetzt, bei dem im Stundentakt immer neue Interessenten vor der Tür stehen. In diesen Fällen haben wir Reißaus genommen.

Insidertrick 4

Besichtigen Sie die Immobilie gründlich bei Tageslicht und auf Schwachstellen.

Wichtige Punkte hinsichtlich Sanierungsarbeiten sind.

  • Bausubstanz, Fenster und Materialien
  • Gepflegtheit
  • Zustand von Heizung, Strom- und Wasserleitungen
  • Schimmel, Nässe und Schwamm
  • Küche und Bad

Notieren Sie sich alle Schwachstellen, die Ihnen aufgefallen sind. Werfen Sie auch einen Blick auf den Energieausweis.

Vereinbaren Sie weitere Besichtigungstermine mit einem Gutachter, wenn Sie sich ein altes Haus kaufen wollen.

Insidertrick 5

Fotografieren Sie die Immobilie auch von innen.

So können Sie diese in Ruhe betrachten, das Gebäude auf sich wirken lassen und fundiert entscheiden.

Preisverhandlung

Gefällt Ihnen die Immobilie, teilen Sie den Makler mit, dass Sie diese nehmen würden.

Dann sollten Sie versuchen, den Preis herunterzuhandeln.

Aus eigener Erfahrung kann ich Ihnen sagen, dass in nahezu allen Fällen etwas am Angebotspreis der Immobilie „gemacht“ wird.

Dazu sollten Sie wissen, welche Faktoren in die Immobilienbewertung hineinfließen. Lesen Sie hierzu meinen Beitrag: „Wie Sie Ihre Immobilie bewerten und beim Verkauf besser verhandeln“

Kurz zusammengefasst sind wesentliche Preisbildungsfaktoren einer Immobilie:

  • Lage
  • Bauzustand
  • Ausstattung
  • Aufzug, Balkon, Garagenstellplatz
  • Kamin, Dach, Heizungsanlage
  • Erdgeschoss, höhere Stockwerke oder Dachgeschoss
  • Nutzbarkeit der Räume

In der Regel öffnen Sie die Preisverhandlung, indem Sie den Makler mitteilen, was Sie ändern müssen, damit die Wohnung passt.

Ein guter Makler wird Sie fragen, welchen Preis Sie unter Berücksichtigung Ihrer Investitionskosten zahlen würden.

In vielen Fällen hakt es an der Kücheneinrichtung sowie den Bädern und Toiletten.

Für eine zeitgemäße Küche müssen Sie etwa 20.000 € rechnen. Die Renovierung eines kleinen Bades schlägt mit 15.000 bis 20.000 € zu Buche und die eines großen Bades mit bis zu 30.000 €.

Hier könnten Sie versuchen, wegen der Küche und der Bäder den Preis um bis zu 70.000 € herunter zu handeln.

Insidertipp 8:

Je länger die Wohnung oder das Haus in der Vermarktung ist, umso mehr steigt meistens die Bereitschaft des Eigentümers, „etwas am Preis zu machen“.

Hausfinanzierung

Können Sie das Haus zu Ihren Preisvorstellungen kaufen, müssen Sie sich um einen Hauskredit bemühen.

Lesen Sie hierzu meinen Beitrag: „Wohnung finanzieren“.

Kurz zusammengefasst brauchen Sie dafür die Eckdaten Eigenkapital und verfügbares Einkommen.

Anlaufstellen für einen Wohnungskredit sind

  • Ihre Hausbank
  • online Banken
  • Finanzierungsmakler

Übrigen, hier können Sie schon mal vorab einen Baufinanzierungsvergleich durchführen

Insidertipp 9:

Denken Sie auch an Sondertilgungen. Sie können sich das Sondertilgungsrecht im Darlehensvertrag problemlos einräumen lassen, müssen es aber nicht ausüben, wenn Sie dazu nicht in der Lage sind.

Wie die Sondertilgung im einzelnen funktioniert, habe ich auch im oben genannten Beitrag beschrieben.

Die Sondertilgungsmöglichkeit lohnt sich nahezu immer, wenn

  • Sie zusätzlich zu ihrem normalen Gehalt eine Sonderzahlung oder einen Bonus bekommen.
  • nach dem Kauf eine Erbschaft oder ein sonstiger Geldsegen ins Haus steht.

Notartermin und dessen Vorbereitung

Meistens vereinbart der Käufer oder der Makler den Notartermin. In selteneren Fällen macht dies auch der Käufer – vor allem wenn von privat gekauft wird.

Der Notar nimmt Einblick in das Grundbuch und sendet Ihnen einen Entwurf des Kaufvertrages zu.

Folgende 3 Schritte müssen Sie vor dem Notartermin erledigen:

1.Ihre Baufinanzierung eintüten.

2.Die Unterlagen der Immobilie checken wie

  • Grundriss
  • Baubeschreibung
  • Exposé
  • Teilungserklärungen
  • Energieausweis

Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, kommen noch die Protokolle der Eigentümerversammlungen sowie die Jahresabrechnungen hinzu. Klären Sie, welche Probleme es in den Versammlungen gegeben hat, was saniert wurde und wie hoch die Instandhaltungsrücklage ist.

3. den Entwurf des Kaufvertrages prüfen. Wichtige Punkte sind:

  • persönliche Daten
  • Klausel Wohnung gekauft wie gesehen
  • Übergabetermin
  • Zahlungsmodalitäten

Melden Sie etwaige Änderungswünsche dem Notar, der sie an den Verkäufer weiterreicht.

Sind alle drei Schritte erledigt, dürfen Sie sich auf den Termin freuen.

Der Notar liest Ihnen und dem Verkäufer den Kaufvertrag vor und erläutert die Konsequenzen für Sie und den Verkäufer.

Ist alles geklärt, unterschreiben Sie und der Verkäufer den Kaufvertrag.

Wie geht es nach dem Notartermin weiter?

Anschließend trägt das Grundbuchamt zu Ihren Gunsten eine Auflassungsvormerkung ein. Das kann bis zu 8 Wochen dauern.

Danach werden Sie zur Zahlung des Kaufpreises auf die im Vertrag genannten Konten aufgefordert. Nach Eingang des Geldes bekommen Sie die Wohnung übergeben.

Welche Erfahrungen haben Sie bei Ihren Immobilienkäufen gemacht. Teilen Sie es in einem Kommentar mit.

Wenn Ihnen der Beitrag gefallen hat, freue ich mich über eine Bewertung. Vielen Dank!

Kaufen oder mieten – was eignet sich für Selbstnutzer?

kaufen oder mietenKaufen oder mieten – viele entscheiden sich für die eigene Wohnung, um damit Vermögen aufzubauen, statt das Geld als Miete zu verheizen.

Doch sollten Sie trotzdem prüfen, ob sich der Wohnungskauf für Sie auch langfristig lohnt.

Hier finden Sie Kriterien, die Ihnen eine fundierte Entscheidung ermöglichen. Zudem erfahren Sie, wann sich der Immobilienkauf nicht mehr lohnt.

Kaufen oder mieten – lassen Sie sich nicht von den niedrigen Zinsen vernebeln

Kennen Sie auch den Spruch:

“Haus kaufen, das rechnet sich langfristig immer. Ist der Kredit einmal zurückgezahlt, gehört die Immobilie am Ende des Tages mir.”

Viele wollen nicht mehr Monat für Monat Miete auf Nimmer-Wiedersehen in den Rachen des Vermieters werfen.

Sie finanzieren stattdessen mit diesem Geld lieber eine eigene Immobilie, um wenigstens Vermögen in Form der eigenen vier Wänden aufzubauen.

Aufgrund des anhaltend niedrigen Zinsniveaus ist der Eigenheim-Traum für viele in greifbare Nähe gerückt.

Also wird die Kreditrate mit der Miete verglichen.

Liegt sie nur unwesentlich über der Miete, muss das Eigenheim her.

Allerdings sollten Sie sich nicht von den niedrigen Leitzinsen vernebeln lassen.

Bevor Sie sich Hals über Kopf auf Immobiliensuche begeben,fragen Sie sich, ob sich die Immobilienanlage auch trotz der niedrigen Zinsen für Sie langfristig lohnt.

Denn mit dem Eigenheimkauf verschulden Sie sich über Jahrzehnte.

Kaum steckt das gesparte Eigenkapital in der Immobilie, haben nur die wenigsten in den ersten Jahren genügend finanziellen Spielraum für  zusätzliche Kapitalanlagen. Ihre selbstgenutzte Immobilie wirft jedoch keine laufenden Erträge ab.

Als Mieter können Sie den monatlichen Mietzins in Wertpapieren anlegen, laufende Erträge wie Zinsen und Dividenden kassieren und so einen Kapitalstock bilden.

Am einfachsten geht es mit einem Sparplan in ETFs oder Aktienfonds. Nachdem Sie den entsprechenden Sparplan eingerichtet haben, wird Ihnen die monatliche Sparrate vom Konto automatisch abgebucht. Fertig.

Kaufen oder mieten- wie entscheiden?

Keiner weiß es so wirklich genau.

Sogar Studien beantworten die Frage unterschiedlich.

Zum Beispiel hat die Studie „Risiko-Rendite-Ranking 2018“des Immobiliendienstleisters Dr. Lübke & Kelber eines festgestellt: In nur 48 von 111 untersuchten Städten lohnt sich der Kauf einer Immobilie.

Laut einer Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft in Köln liegen die Kosten der Selbstnutzer etwa ein Drittel unter jenen von Mietern.

Eine Studie der Postbank zufolge lohnt sich der Kauf nicht überall in Deutschland.

In ihrer Studie leitet die Bank die Wohnungspreise aus den Mieten ab und vergleicht diese mit den tatsächlichen Kaufpreisen.

Liegt der tatsächliche Kaufpreis unter dem aus der Miete errechneten, empfiehlt sich  der Kauf. Andernfalls ist die Miete sinnvoller.

Mieten, Kaufen – Vor- und Nachteile

Wie auch immer:

Meiner Meinung nach lässt sich diese Frage nicht pauschal beantworten. Die Antwort hängt auch von Ihrer Lebenssituation, Ihren künftigen Plänen und dem Standort sowie Wertsteigerungspotenzial Ihrer gekauften Immobilie ab.

Damit Sie eine fundiertere Entscheidung treffen können, habe ich die Vor-und Nachteile von Kauf und Miete einander gegenübergestellt.

Die Vorteile des Immobilienkaufs

  • Finanzielle Planbarkeit

Der Käufer zahlt während der Zinsbindung feste Kreditraten zurück und profitiert aufgrund des Tilgungsanteils von einem Zwangsspareffekt. Zudem spart er sich die Miete, weil er die gekaufte Immobilie selbst nutzt. Mieterhöhungen gehören der Vergangenheit an.

Der Mieter dagegen zahlt eine monatliche Miete auf Nimmer-Wiedersehen und trägt das Risiko von Mieterhöhungen. Inzwischen hat sich gezeigt, dass die Mietpreisbremse nicht funktioniert. Zudem zahlt er Kapitalertragssteuern auf seine Kapitalanlagen.

  • Kündigungsschutz

Der Käufer darf in der gekaufte Immobilie solange wohnen, wie er will.

Dem Mieter dagegen kann wegen Eigenbedarf gekündigt werden. Unter Umständen muss er beim Auszug auch noch Schönheitsreparaturen vornehmen. Will der Vermieter das Objekt luxus-sanieren, um es teuer zu vermieten, wird gnadenlos entmietet.

  • Geringere Wohnkosten nach der Kreditrückzahlung

Besitzer einer Eigentumswohnung müssen nach der Tilgung des Kredits nur noch ein monatliches Hausgeld an die Hausverwaltung abdrücken.

  • Steuerfreiheit

Wird die Immobilie nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist mit einem Gewinn verkauft, ist dieser steuerfrei.

  • Inflationsschutz

Die Nachteile des Immobilienkaufs

  • Grundsteuern

Die Grundsteuer auf das Eigentum von Immobilien oder auf Erbbaurechte an Grundstücken fällt jährlich bis zu vier Mal an. Sie können beantragen, diese einmalig in einem Jahresbetrag zu bezahlen. Bis Ende 2019 muss die Berechnungsgrundlage neu geregelt werden.

  • Nebenkosten

Die Nebenkosten des Immobilienkaufs in Höhe von 5 bis 15 % der Kaufsumme trägt der Immobilienkäufer.

  • Instandhaltungsrücklage

Für die Instandhaltung der Immobilie muss der Käufer selber sorgen, um den Wertverfall aufzuhalten. Zwar wird bei Eigentumswohnungen die Instandhaltungsrücklage über das Hausgeld abgedeckt. Reicht aber die Instandhaltungsrücklage für größere Sanierungsmaßnahmen nicht aus, müssen die Eigentümer über eine Sonderlage hinzuschießen.

  • Illiquide

Die Immobilie lässt sich nicht so schnell zu Geld machen wie Wertpapiere über die Börse. Wertpapiere werden täglich an der Börse bewertet. Die Bewertung von Immobilien erfolgt nur beim Verkauf oder bei der Erbschaftssteuer.

  • Risikostreuung

Da die meisten Käufer ihre finanziellen Ressourcen in nur eine Immobilie stecken, ist eine Risikostreuung kaum möglich.

Vorteile der Miete

Als Mieter können Sie Ihr Eigenkapital an der Börse investieren und dabei diversifizieren.

Da Wertpapiere täglich an der Börse gehandelt werden, lassen sie sich schnell zu Geld machen.

Mit den Kapitalanlagen können Mieter ordentliche Erträge wie Zinsen und Dividenden erzielen.

Nachteile der Miete

Auf die Kapitalanlagen fallen jährlich Kapitalertragsteuern an

Unter den einzelnen Anlageklassen bieten nur Aktien bester Unternehmen und Edelmetalle einen gewissen Schutz vor Inflation.

Wann kaufen statt mieten?

Kaufen oder mieten: Entscheiden Sie die Frage nicht nur mit dem Vergleich der Miete mit der Kreditrate oder anhand der jeweiligen Vor- und Nachteile.

Ziehen Sie zusätzlich das Kaufpreis-Miete-Verhältnis heran.

Anhand dieser Kennzahl erkennen Sie, ob sich Ihr beabsichtigtes Immobilien-Investment rentieren wird. Sie berücksichtigt auch, dass sich infolge der niedrigen Zinsen die Kaufpreise schneller steigen als die Mieten.

Sie erkennen auch, wann Sie mieten sollen, weil sich der Immobilienkauf nicht mehr lohnt.

In die Berechnung fließen die Jahreskaltmiete und der Kaufpreis ein.

Dividieren Sie den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete, erhalten Sie einen Faktor. Er sagt aus, wie lange Sie die Jahreskaltmiete bezahlen müssen, bis Ihre Zahlungen den Kaufpreis Ihrer Immobilie erreichen.

Mieten oder kaufen – Beispielrechnung

Jahreskaltmiete: 12.000 €
Kaufpreis: 220.000 €

220.000 € ./. 12.000 € = 18,33

Bei einem Kaufpreis von 220.000 € und einer Jahreskaltmiete von 12.000 € müssen Sie 18,33 Jahre lang 12.000 € Kaltmiete bezahlen, bis Sie den Kaufpreis von 220.000 € erreichen

Miet-und Kaufnebenkosten, Mieterhöhungen und Wertsteigerungen ihrer gewünschten Immobilien bleiben außen vor. So bietet diese Kennzahl nur einen groben Annäherungswert.

Außerdem basiert die Rechnung auf einem Eigenkapital von mindestens 20 % und einer Darlehenstilgung von mindestens 2 % über 30 Jahre.

Erfahrungsgemäß lohnen sich Immobilieninvestments gegenüber der Miete umso mehr, je niedriger das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete ist.

Bei Faktoren um die 20 herum kann der Kauf besser sein als die Miete. Die  finanzielle Belastung durch den Immobilienkauf liegt nur unwesentlich über der Miete.

Liegt der Faktor bei 25 oder mehr, lohnt sich der Immobilienkauf fast nicht mehr. Das ist der Fall in teuren Standorten wie München, Frankfurt, Berlin oder Hamburg oder in Universitätsstädten. Ab Mitte 40 sollten Sie Immobilienkäufe zu einem hohen Faktor evtl. nicht mehr tätigen.

Mit dem Kauf-/Mietrechner von Interhyp können Sie noch genauer berechnen, ob für Sie das Eigenheim günstiger ist.

Eine weitere Kennzahl sind die Bodenrichtwerte der Gemeinden, in denen die Kosten eines Neubaus mit denen eines Altbaus zuzüglich Sanierungsaufwand gegenübergestellt werden.

Kaufen oder mieten – Fazit

Entscheiden Sie die Frage Miete oder Kauf nicht nur anhand von Kennzahlen, sondern auch anhand Ihrer Lebenspläne, den Hauspreisen und dem Wertsteigerungspotenzial Ihres Hauses.

Das Wertsteigerungspotenzial Ihrer Immobilie ist je nach Standort unterschiedlich. In begehrten Lagen ist es sicherlich höher als in der Pampa.

Auf jeden Fall lohnt sich der Kauf gegenüber der Miete, wenn

  • Sie nicht zu teuer kaufen
  • die Immobilienpreise langfristig steigen oder stabil bleiben.

Die Miete rentiert sich nur dann, wenn Sie Ihr Eigenkapital und weitere Einsparungen langfristig und mit guter Rendite investieren.

Wie sehen Sie das?  Teilen Sie es in einem Kommentar mit.

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Wie Sie Ihre Immobilie bewerten und beim Verkauf besser verhandeln

Immobilie bewerten?

Sie müssen es sogar, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen  wollen.

Denn Immobilienbesitzer überschätzen häufig deren Wert.

Käufer drücken gerne den Preis.

Finanzämter wollen Erbschaftssteuer kassieren und setzen eher einen zu hohen Immobilienwert an.

Verbessern Sie Ihre Verhandlungsposition beim Verkauf oder gegenüber dem Finanzamt, indem Sie Ihre Immobilie realistisch bewerten.


Ich sage Ihnen,

  • nach welchen Verfahren Immobilien bewertet werden
  • welche Faktoren bei der Immobilienbewertung zählen.

Immobilie bewerten – drei Verfahren

Der Immobilienwert hängt von der Lage, Bauqualität und Ausstattung des Objekts ab.

Er bildet die Basis für:

  • den Kauf oder Verkauf einer Immobilie
  • die Berechnung der Erbschaftssteuer
  • die Auseinandersetzung im Scheidungs- oder Erbfall

  • die Verwertung der Immobilie in einer Zwangsvollstreckung

Bei Immobilien zählt der Verkehrswert, den Sie an einem festgelegten Stichtag am freien Markt gewöhnlich erzielen könnten.

Der Verkehrswert einer Immobilie setzt sich zusammen aus dem Wert

  • des Grundstücks
  • des Gebäudes

Er wird nach drei Verfahren ermittelt:

  • Vergleichsverfahren
  • Ertragswertverfahren
  • Sachwertverfahren 

Immobilie bewerten – Vergleichswertverfahren

Der Verkehrswert von Eigentumswohnungen in großen Wohnanlagen und Reihenhäusern wird mit dem Vergleichsverfahren ermittelt. Denn es gibt meistens ähnliche und somit vergleichbare Objekte.


Es vergleicht die Immobilie mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte in der Nachbarschaft.

DEr Verkehrswert der Immobilie lässt sich um so sicherer ermitteln,  je ähnlicher die Vergleichsimmobilien sind.

Die Verkaufspreise finden sich in den Sammlungen der Gutachtenausschüsse.

Das Vergleichswertverfahren bietet sich auch für Wertermittlung unbebauter Grundstücke an.

Bei Bauland gilt die Bodenrichtwertkarte.

Zusätzlich fließen Baujahr und Zustand der Immobilie sowie Grundstücksgröße und soziologisches Umfeld in Wertermittlung ein.

Negativ ist, wenn  ältere Objekte nicht modernisiert sind.

Kamin, saniertes Dach, neue Heizungsanlage und Kücheneinrichtung erhöhen den Wert..

Immobilie bewerten – Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren findet bei vermieteten und Gewerbeimmobilien Anwendung.

Dabei werden der Wert des Grundstücks und des Gebäudes separat berechnet.

Hintergrund:

 Grundstücke sind wertbeständig und das Gebäude nutzt sich mit der Zeit ab. Die Gebäude-Abnutzung fließt hier in den Verkehrswert ein.

Berechnungsgrundlage sind

  • die dauerhaft mögliche Jahresmiete minus Verwaltungs- und Instandhaltungskosten,
  • Mietausfallrisiko
  • nicht umlagefähige Betriebskosten.

Die so errechnete Jahresnettomiete wird um den Liegenschaftszinssatz des Bodens gekürzt und mit einem Vervielfältiger multipliziert.

Der Bodenwert orientiert sich an der Richtwertkarte und wird zum Gebäudewert addiert.

Immobilie bewerten – Sachwertverfahren

In anderen Fällen  – z.B. für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser sowie für bebaute Grundstücke –  gilt das Sachwertverfahren.

Es bestimmt den Gebäudewert und das Vergleichsverfahren den Bodenwert.

Auch hier erfolgt eine getrennte Wertermittlung von Grundstück und Bauwerk. Diese werden anschließend addiert und ergeben den Sachwert

Der Gebäudewert errechnet sich aus den ursprünglichen Baukosten abzüglich dem Wert der Abnutzung.

Der Grundstückspreis ergibt sich aus dem Quadratmeterpreis, der den Bodenrichtwertkarten entnommen wird.

Verkehrswert = Kaufpreis?

Nicht immer ist das so.

Der Kaufpreis kann durchaus vom Verkehrswert einer Immobilie abweichen.

Schließlich macht der Markt die Preise.

Deshalb sollten Sie den aktuellen Immobilienmarkt mit einbeziehen, wenn Sie einen Hauswert ermitteln.

Insidertrick:

Geben Sie bei immobilienscout24.de einen Suchauftrag nach einer ähnlichen Wohnung in maximal 5 km Entfernung von Ihrer aktuellen Behausung auf.  Sie erhalten dann neue Angebote per  E-Mail.  So bekommen Sie ein Gefühl für das aktuelle Preisniveau.

Beachten Sie, dass diese Preise nur Angebotspreise sind.

Sie geben nicht wieder, zu welchem Preis das Haus tatsächlich verkauft wurde.

Zudem kommt es vor, dass der Käufer den Wert Ihrer Immobilie ganz anders sieht. Hier fließt ein,  ob der Käufer die Immobilie als Kapitalanlage oder zur Selbstnutzung kauft.


Ideal ist es, wenn sich der Interessent in Ihre Immobilie verliebt und den Preis weitgehend akzeptiert.

Meistens kommt es zu Preisverhandlungen, wenn

  • die Einbauküche dem Interessenten nicht gefällt, obwohl Sie diese erst kürzlich neu erworben haben.
  • die Ausstattung veraltet ist.
  • sich aufgrund eigenwilliger Architektur die Räume nicht uneingeschränkt nutzen lassen.
    die Lage nicht so ideal ist.

Preissenkende Faktoren bei Eigentumswohnungen sind

  • fehlender Garagenstellplatz oder Parkplatz.
  • ungepflegte Eigentumswohnanlage.

  • länger zurückliegende  Instandhaltungsmaßnahmen. Typische Beispiele hierfür sind Dach, Außenanstrich und Heizung.
  • Noch vermietet: Der Käufer hat nicht mehr die Wahl, die Wohnung selbst zu bewohnen oder sie zu vermieten.
  • Lage im Erdgeschoss ohne Terrasse mit Gartenanteil.
  • fehlender Aufzug.
  • fehlender Balkon oder Balkon nach Osten und Norden. 

Immobilie bewerten lassen oder selbst schätzen?

Wer kaum Erfahrungen mit dem Erwerb und Verkauf von Immobilien hat, sollte die Immobilie bewerten lassen.

Beim  Kauf einer alten Immobilie müssen Sie die Immobilie sowieso von einen Gutachter bewerten lassen, um später explodierende Kosten zu vermeiden.


Den Wert eines Hauses ermitteln in der Regel
:

  • Immobilienmakler, die es verkaufen.
  • Immobilienspezialisten der finanzierenden Bank.
  • neutrale Gutachter.

Sie alle wenden zwar das Vergleichswert-,Ertragswert- und Sachwertverfahren an.

Doch kann der Verkehrswert je nach der bewertenden Person unterschiedlich ausfallen.

Gutachter ermitteln einen neutralen Verkehrswert zu einem Stichtag.

Der Makler berücksichtigt zusätzlich die mittelfristige Wertentwicklung sowie Nachfrage und Angebot in der Lage des Objekts. Der Verkehrswert des Maklers enthält eine Preisprognose für die nächsten 6-10 Monate. Deshalb liegt der Verkehrswert eines Gutachters meistens unter dem Verkehrswert des Maklers.

Der Immobilienspezialisten von der Bank achtet nur darauf, was bei einer Pfändung herausspringen würde.

Immobilie bewerten online ja oder nein?

Der Reiz liegt darin, dass eine online Immobilienbewertung schnell und auch anonym erfolgt.

Sie erhalten ebenso eine kostenlose Immobilienbewertung.

Sie müssen dafür nicht viel tun.

Tragen Sie in eine Maske folgende Objekt-Daten ein

  • Grundstücksgröße
  • Wohnfläche
  • Objektart
  • Alter
  • Zustand 
  • Umfeld

Der vorgebene Algorithmus der Rechners wirft Ihnen nach einem Mausklick Ihre kostenlose Immobilienbewertung aus.

Die kostenlose Immobilienbewertung ist zum Beispiel interessant vor einer Scheidung oder bei Erbschaft. Nicht umsonst gibt es diese Möglichkeit bei vielen Immobilienbörsen oder Vergleichsportalen.

Jedoch bergen diese Rechner das Risiko unrealistischer Wertermittlung durch drei große Nachteile:

  • Wertermittlung nur nach dem Vergleichswertverfahren
  • Wertermittlung anhand der Angebotspreise auf den Immobilienportalen. In den meisten Fällen wird der Immobilienpreis wegen der oben angeführten Faktoren herunter gehandelt.
    Details wie Ausstattung, Zustand und bestehende Rechte Dritter werden nicht berücksichtigt.

  • Das Marktumfeld wird nur grob berücksichtigt.
  • Nur die  wichtigsten Objektmerkmale  werden miteinbezogen.

Lassen Sie lieber die Finger von einer online Immobilienbewertung.

Immobilie bewerten  – Checkliste

Anhand dieser Checkliste können Sie selbst eine gewisse grobe Vorabeinschätzung vornehmen.

Folgende Faktoren beeinflussen den Wert Ihres Hauses:


1. Lage
Lage begehrt, ruhig = positiv
Infrastruktur in der Nähe und gute Verkehrsanbindung = positiv
Etage der Wohnung:
Erdgeschoss.Wohnungen sind wegen der Einbruchsgefahr in der Regel schlechter zu verkaufen, also negativ. Sie werden interessant für Familien mit Kindern, wenn diese noch eine Terrasse mit Gartenanteil besitzt.

2. Immobilie vermietet oder selbst bewohnt:
Eine vermietete Immobilie ist für den Käufer uninteressant, der sie selbst bewohnen möchte. Anders sieht es aus, wenn der bestehende Vertrag bereits gekündigt ist und der Mieter in absehbarer Zeit auszieht.


3. Alter, Ausstattung und baulicher Zustand

-Baujahr:

Je jünger die Immobilie ist, umso höher der Preis. Immobilien jüngeren Datums haben in der Regel einen sehr guten Energieausweis.

-Baulicher Zustand und Alter der Immobilie

neuwertig, gepflegt, sanierungsbedürftig.
Je neuwertiger der Bauzustand ist, desto besser.  Das Baujahr  fällt nicht so negativ ins Gewicht, wenn die Immobilie dafür in einem gepflegten bis neuwertigen Zustand ist.

-Zahl der Zimmer:

Eigentumswohnungen bis zu 40 qm mit zwei Zimmern lassen sich besser vermieten als solche mit nur einem aber großen Zimmer.


-Innenausstattung: 


Sie drückt den Preis, wenn sie veraltet und daher nicht mehr zeitgemäß ist. Je hochwertiger sie ist, umso besser.

-Keller:  


Eine Wohnung ohne Keller ist unüblich und von Nachteil.  Vorteilhaft ist, wenn der Keller nicht nur ein umgattertes Abteil, sondern ein eigener Raum ist.


-Balkon:


Hier spielt die Ausrichtung eine große Rolle. Balkone nach Süden, Südwesten und Westen erfreuen alle, die sich gerne in die Sonne legen und sind entsprechend begehrt.

Wichtig ist auch die Größe des Balkons. Einen kleinen Austritt kann man wohl kaum als Balkon bezeichnen.


-Aufzug:


Aufgrund der Alterung der Gesellschaft wird es immer  wichtiger, dass sogar zweistöckige Gebäude einen Aufzug haben.  Wohnungen ohne Aufzug eignen sich weniger für Interessenten ab den Fünfzigern.


-Stellplatz:
Aufgrund der Parkplatznot lassen sich Wohnungen nur schlecht verkaufen, die keinen Stellplatz im Freien oder in einer Garage haben.
Bei Garagenstellplätzen ist es wichtig, ob es sich um einen einzelnen oder Duplex-Stellplatz handelt.

Wie viel ist mein Haus wert?

Wenn Sie Ihr Haus realistisch bewerten, ersparen Sie sich Enttäuschungen beim Verkauf oder vermeiden den Clinch mit dem Finanzamt.

Vertrauen Sie mir und Sie stehen finanziell auf der sicheren Seite.

Was ist Ihre Meinung dazu. Teilen Sie es in einem Kommentar mit.

Wenn Ihnen der Beitrag gefallen hat, freue ich mich über eine Bewertung. Vielen Dank!

10 Insidertipps, wie Sie Ihre Wohnung garantiert solide finanzieren

haus finanzieren
Haus finanzieren Quelle: shutterstock.com/Alexander Raths

Viele wollen sich den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen anstatt dem Vermieter Unsummen in den Rachen zu werfen.

Leider lässt sich eine Immobilie meistens nicht komplett aus der Portokasse oder den Ersparnissen bezahlen.

Eine Baufinanzierung liefert das fehlende Kapital.

Hier finden Sie 10 Insidertipps für die solide Finanzierung Ihrer Eigentumswohnung.

Durch diese Insidertipps zahlen Sie nicht drauf und vermehren durch den Immobilienkauf Ihr Geld.

Wohnung finanzieren – kalkulieren Sie trotz rekordniedriger Zinsen mit spitzem Bleistift

Die Zinsen für Baukredite sind immer noch rekordverdächtig niedrig.

Banken vergeben Immobiliendarlehen für Zinsen unter 2 Prozent.

Der Traum von den eigenen vier Wänden rückt in greifbare Nähe.

Trotz niedrigster Zinsen – kalkulieren  Sie zu Ihrer Sicherheit lieber mit spitzem Bleistift, damit Sie sich mit dem Immobilienkauf nicht überfordern.

Erfahren Sie jetzt, wie es wirklich geht.

Was ist eine Baufinanzierung?

Dahinter verbirgt sich meistens ein langlaufender Kredit für den Kauf

  • einer Immobilie zur privaten Nutzung oder Vermietung.
  • gewerblicher Immobilien wie Bürogebäude oder Einkaufszentren.

Alternative Bezeichnungen sind: Immobilienfinanzierung, Baugeld, Hauskredit u.s.w.

Die Immobilienfinanzierung lässt sich darüberhinaus auch nutzen als

  • Finanzierung einer Neubaus oder Sanierung von Immobilien.
  • Zwischenfinanzierung, wenn zum Beispiel das Geld aus einem Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist.

Ihr Baukredit wird grundsätzlich mit einer Grundschuld abgesichert, die in das Grundbuch Ihrer Wohnung eingetragen wird.

Als weitere Sicherheiten taugen andere lastenfreie oder nur wenig belastete Immobilien aus Ihrem Besitz.


Wer kann eine Baufinanzierung bekommen?

Baudarlehen werden nach den Kreditvergaberichtlinien des Anbieters vergeben.

Wer diese erfüllt, kann sofort eine Baufinanzierung  bekommen.

Die deutschen Geldgeber offerieren unterschiedliche Konditionen.

Sie richten sich nach folgenden Punkten:

  • Bonität aufgrund Ihres Einkommens, Eigenkapitals und Ihrer Sicherheiten
  • Beleihungswert des Objekts. Meistens beläuft er sich auf 60 bis 80 Prozent des Kaufpreises bzw. Baukosten.

So finanzieren Sie Ihre Wohnung richtig

Die Höhe Ihres verfügbaren Einkommens, Eigenkapitals und Ihrer Sicherheiten beeinflussen den Zinssatz Ihres Baugeldes.

Je besser diese Daten ausfallen, umso günstiger wird Ihre Baufinanzierung.

Für Ihr Baugeld brauchen Sie folgende 6 Eckdaten:

  • verfügbares Eigenkapital
  • Kreditbedarf
  • verfügbares Einkommen
  • vorhandene Sicherheiten
  • gewünschter Tilgungsanteil
  • Zinsbindungsdauer

Wenn Sie die folgenden  zehn Insidertipps beachten, stehen Sie mit Ihrer Wohnungsfinanzierung auf der sicheren Seite. 

Insidertipp 1: Kalkulieren Sie Ihr Eigenkapital bloß nicht zu knapp

Experten empfehlen einen Eigenkapitalanteil in Höhe von mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises.

Auch wir haben unsere Wohnungen mit einem Eigenkapital von mindestens 20 Prozent finanziert.

Hintergrund:

Banken sind großzügiger, wenn sie die Immobilie nicht bis zum letzten Dachziegel beleihen müssen.

Je mehr Erspartes Sie in die Finanzierung einbringen, desto günstiger die Zinsen.

Zum Eigenkapital zählen:

  • Ihr Tages- und Festgeld, Ihre Sparguthaben.
  • liquidierbare Wertpapiere.
  • fällige Lebensversicherungen im Zeitpunkt des Immobilienerwerbs.
  • die Summe Ihrer Eigenleistungen.

Eigenleistungen sind eingesparte Lohnkosten der Handwerker bei einer Renovierung oder einem Neubau. Der Darlehensnehmer erledigt diese Tätigkeiten selbst. Darunter fallen Teppichboden verlegen, Streichen oder Tapezieren.

Die Kreditgeber akzeptieren diese Arbeiten nur in Höhe von 15 Prozent als Eigenkapital. 

Achtung!


Nach dem Kauf sollten Sie mindestens drei Nettomonatsgehälter als Reserve halten. Unvorhergesehene Ausgaben können Ihre Finanzierung schnell über den Haufen werfen.

Ich weiß, wovon ich schreibe.

Nichts ist blöder, als nach Kauf, Renovierung und Einzug vollkommen abgebrannt zu sein.

Sparkonten geplündert, Wertpapiere verkauft und Girokonten überzogen:
Mein Mann und ich haben diesen Mist zweimal erlebt.

Trotz akribischer realtime Buchführung mit Excel während der Kauf- und Renovierungsphase.

Beide Male sind uns Kosten dazwischengekommen, mit denen wir nicht gerechnet haben.

Beim ersten Mal ging unsere Stereoanlage kurz nach dem Einzug kaputt. So mussten wir den Kauf einer neuen Anlage um drei Monate verschieben.

Beim zweiten Mal mussten wir zwei Monate warten, bis wir unseren Hauswirtschaftsraum endlich mit Portas verschönern lassen konnten.

Insidertipp 2: Kredit ohne Eigenkapital – lieber Finger weg

Ein Baukredit ohne Eigenkapital birgt ein hohes Ausfallrisiko und ist daher sehr teuer.

Er eignet sich nur für alle, die beruflich fest im Sattel sitzen und richtig gutes Geld verdienen. Darunter verstehe ich überdurchschnittliche  Einkommen  ab 400.000,-€ pro Jahr.

Er eignet sich u.U. beim Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage. Zum einen bezahlt sich die Immobilie durch die Mieteinnahmen quasi selbst ab. Zum anderen können Sie die Verluste durch die Kreditabtrag steuermindernd geltend machen.

Ich rate generell davon ab – zumindest bei Selbstnutzung.

Ich habe es bei meinem Chef erlebt, als ich Mitte der 90er Jahre als Fondsmanagerin in einer Kapitalanlagegesellschaft gearbeitet habe.

Der “Vollidiot” finanzierte ein Haus ohne Eigenkapital, hatte aber Frau und vier Kinder.

Die Zinsen lagen bei 8 bis 9 Prozent.

Es kam wie es kommen musste.

Die Kinder wurden größer und anspruchsvoller.

Unvorhergesehene Großausgaben kamen hinzu.

Er konnte die Banken nicht mehr bedienen, musste das Haus mit Verlust verkaufen und saß auf einem Schuldenberg von damals 100.000 DM.

Entsprechend mies war seine Laune.

Zudem war der Kerl auf mich auch noch neidisch, weil wir ebenso Eigentum besaßen – aber dort wohnen bleiben konnten.


Kredite ohne Eigenkapital bei Selbstnutzung eignen sich definitiv nicht:

  • für kinderreiche Familien mit einem Durchschnittsgehalt.
  • für alle ohne wackelfesten Job.
  • wenn sich ein konjunktureller Abschwung abzeichnet.

Lassen Sie lieber die Finger davon und verschieben den Wohnungskauf auf bessere Zeiten.

Übrigens:
Wohnung finanzieren ohne Eigenkapital soll künftig noch schwieriger werden.

Denn aufgrund der europäischen Wohnimmobilienkreditrichtlinie verschärfen sich die Vergabebedingungen immer mehr.

Insidertipp 3: Kreditbedarf richtig ermitteln

Die Höhe Ihres Kreditbedarfs hängt vom verfügbaren Eigenkapital ab.

In die Anschaffungskosten fließen ein:

  • Kaufpreis der Immobilie oder die Kosten für Neubau oder Sanierung.
  • Grunderwerbsteuer – je nach Bundesland zwischen 3,5 bis 5 Prozent.
  • Gebühren für Notar von 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises.
  • Gebühren für den Grundbucheintrag von 0,5 Prozent der Kaufsumme.
  • Maklerprovisionen – je nach Bundesland von 3,57 bis 6 Prozent.
  • Nebenkosten der Baufinanzierung wie Bereitstellungsgebühren und Kosten von Zwischenfinanzierungen.

Bei einer Immobilie, die 300.000 Euro kostet, summieren sich die Nebenkosten schnell auf bis zu 21.000 Euro.

Sie ermitteln Ihren Kreditbedarf, in dem Sie Ihr verfügbares Eigenkapital von den Anschaffungskosten abziehen.

Anschaffungkosten – verfügbares Eigenkapital = Kreditbedarf

Insidertipp 4: Kreditrate auf 40 Prozent des verfügbaren Einkommens begrenzen

Ihr verfügbares Einkommen bestimmt, wie viel Sie im Monat für die Rückzahlung des Kredits locker machen können.

Zum Einkommen gehören Einkünfte aus

  • Angestelltentätigkeit
  • selbstständiger und freiberuflicher Arbeit
  • Kapitalerträgen
  • Vermietung und Verpachtung
  • land-und fortwirtschaftlicher Tätigkeit

Das verfügbare Einkommen berechnen Sie, in dem Sie von Ihrem Nettoeinkommen folgende Lebenshaltungskosten abziehen wie

  • Miete
  • Altersvorsorge
  • Versicherungen
  • Nahrungsmittel
  • Strom
  • Heizung
  • Warmwasser
  • TV, Telefon und Internet
  • Mobilität
  • Freizeit und Urlaub
  • Steuern bei Selbstständigen und Freiberuflern 

Wichtig:
Hausgeld nicht vergessen!

Ab dem Einzug in Ihre Eigentumswohnung zahlen Sie monatlich ein Hausgeld an den Hausverwalter der Eigentümergemeinschaft.

Es umfasst die

  • herkömmlichen Nebenkosten wie bei der Miete
  • Kosten für  Verwaltung, Hausmeister und Reinigung
  • Rücklagen für die Instandhaltung des Gebäudes

Am Jahresende wird abgerechnet.

Je nach Verbrauch bekommen Sie entweder Geld zurück oder müssen nachzahlen.

Meistens ist das Hausgeld um 20 bis 30 Prozent höher als die Nebenkosten bei der Miete.

Nettoeinkommen – Lebenshaltungskosten = verfügbares Einkommen

Mein dringender Rat an Sie

Um unvorhergesehene Ausgaben zu stemmen, sollten Sie maximal 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens für die Rückzahlung des Kredits einplanen.

Wann sollten Sie kaufen?
Gerade beim derzeitigen Niedrigzinsniveau sollten Sie kaufen, wenn

  • Sie als Monatsrate etwa den gleichen Betrag überweisen würden, den Sie als Miete zahlen. 
    der Betrag Ihrer Monatsrate unter dem Ihrer Monatsmiete liegt.
  • Sie das Objekt vermieten und die Kreditkosten steuerlich absetzen können.

Sie sollten nicht kaufen

  • wenn Ihre Einnahmen nicht stabil sind
  • bei drohender Arbeitslosigkeit.
  • wenn Ihre Rate mehr als 300 € über Ihrer Miete liegt. 

Insidertipp 5: Das richtige Darlehen auswählen

Als nächstes müssen Sie klären, welcher Immobilienkredit für Sie in Frage kommt.

Auswahlkriterien sind

  • die Höhe Ihres finanziellen Spielraums für die monatlichen Raten.
  • wie lange Sie Ihre Wohnung finanzieren wollen.

Sie können Ihre Wohnung finanzieren mit

  • einem Annuitätendarlehen mit festen Zinsen und gleichbleibender Monatsrate.

Sie zahlen über eine festgelegte Laufzeit monatlich eine gleiche Rate.
Ein Anteil der Monatsrate entfällt auf die vereinbarten Zinsen, der Rest auf die Tilgung.

Im Laufe der Jahre erhöht sich der Tilgungsanteil, während sich der Zinsanteil verringert.

Am Ende der Zinsbindungsfrist haben Sie noch eine Restschuld. Entweder können Sie diese sofort zurückzahlen oder müssen das Darlehen verlängern.

Hier zahlen Sie günstigere Zinsen, wenn das allgemeine Zinsniveau gesunken ist. Allerdings fallen auch höhere Zinsen an, wenn die Leitzinsen gestiegen sind.

  • einem Festdarlehen.

Hier zahlen Sie nur die Zinsen. Der Tilgungsanteil wandert in eine Lebensversicherung. Das Darlehen tilgen Sie, wenn Ihre Lebensversicherung fällig wird.

  • einem Volltilgerdarlehen.

Am Ende der Laufzeit -von meistens 15 bis 35 Jahren – bleibt keine Restschuld. Sie sind schuldenfrei. Dieses Darlehen bietet sich an, wenn Sie schnell schuldenfrei sein möchten. Jedoch ist es meistens teurer als das Annuitätendarlehen.

  • einem Bausparvertrag

Sie müssen ihn zunächst sieben bis acht Jahre besparen , bevor er Ihnen zugeteilt wird.

Jedoch ist er mit niedrigeren Beleihungsgrenzen verbunden, so dass Sie Ihre Wohnung ggfs. noch mit einem weiteren Darlehen finanzieren müssen.

Der Bausparvertrag eignet für alle, die mit dem Immobilienkauf noch warten können.

  • einer Bausparsofortfinanzierung.

Im Gegensatz zu einem Bausparvertrag können Sie die Wohnung sofort kaufen und gleichzeitig eine bestimmte Summe ansparen.

Insidertipp 6: Tilgungsrate im Annuitätendarlehen hoch ansetzen

Setzen Sie den Tilgungsanteil in der Rückzahlungsrate nicht zu niedrig an.

Meistens beträgt er 1 Prozent.

Sie zahlen dann bis zum Sankt Nimmerleinstag.

Am Ende der Zinsbindungsfrist haben Sie immer noch eine fette Restschuld auf dem Buckel und müssen den Kredit verlängern.

Wenn es ganz übel läuft, haben Sie den Kredit im Zeitpunkt Ihrer Pensionierung immer noch am Hals.

Davon profitieren nur die Banken.

Sie jedoch gucken mit der Röhre ins Gebirge – und haben Ihr Geld damit nicht vermehrt.

In Niedrigzinsphasen wie derzeit sollte der Tilgungsanteil bei 2 bis 3 Prozent liegen.

Können Sie sich nur einen geringeren Tilgungsanteil leisten, lassen Sie sich wenigstens ein Sondertilgungsrecht einräumen.

Insidertipp 7: Sondertilgung vereinbaren

Sondertilgung ja oder nein?

Da lässt sich trefflich darüber streiten.

Banken raten eher davon ab, weil sie an langlaufenden Kreditverträgen interessiert sind.

Bei einer Sondertilgung zahlen Sie zwar etwas höhere Zinsen als beim Annuitätendarlehen.

Aaaber…..

Sie dürfen jedes Jahr bis zu der vertraglich vereinbarten Höhe eine Sondertilgung leisten.

Die Sondertilgung kann auch unter dem vereinbarten Höchstbetrag liegen.

Für die Sondertilgung eignen sich der Bonus, eine Sonderzahlung oder eine Gratifikation.

Ich bin aus vier Gründen ein wahrer Verfechter von Sondertilgungen.

  • Sie müssen nicht sondertilgen, wenn es gerade nicht passt oder der Bonus ausgeblieben oder zu niedrig ausgefallen ist.
  • Sie entwickeln aber den Ehrgeiz, die Sondertilgung auf jeden Fall hinzukriegen.
  • Nach Ende der Zinsbindung haben Sie eine geringere Restschuld oder das Darlehen komplett zurückgezahlt.
  • Einen unvorhergesehenen Geldsegen können Sie wunderbar für die Sondertilgung verwenden. 

Letzteres war bei unserer ersten Eigentumswohnung  leider nicht möglich.

Wir finanzierten in den 90er Jahren bei etwa 6,50 Prozent.

Leider konnten wir diesen Zinssatz nur ohne Sondertilgungsrecht bekommen.

So haben wir den Kredit in zwei Tranchen aufgeteilt – mit 5-jähriger und 10jähriger Laufzeit.

Zwei Jahre nach unserem Einzug musste ich den Job wechseln. Die Abteilung, in der ich tätig war, wurde dichtgemacht.

Wenigstens handelte ich eine richtig fette Abfindung heraus.

Ich habe mich grün und blau geärgert, dass ich diese bei den hohen Zinsen nicht für die Sondertilgung einsetzen konnte.

Seitdem gilt bei mir das Motto:

Wohnung finanzieren ohne Sondertilgung – nur über meine Leiche.

So wahr ich hier schreibe – wir haben uns daran gehalten.


Alle nachfolgenden Immobilien haben wir nur noch mit Sondertilgung finanziert und deshalb ruckzuck abgezahlt.

Insidertipp 8: Die richtige Zinsbindungsdauer wählen

Vergessen Sie eines bloß nicht:

Bei den meisten Krediten bleibt am Ende der Laufzeit eine hohe Restschuld.

Falls Sie diese nicht ablösen können, folgt ein neuer Kredit.
Sie wissen aber nicht, wo die Zinsen stehen.

Wichtig!

Die Höhe der Leitzinsen entscheidet über die Höhe der Kreditzinsen, damit auch über die Dauer der Zinsbindung und den Tilgungsanteil der Monatsrate.

So müssen Sie schätzen, ob die europäischen Leitzinsen hoch oder niedrig sind und wohin sie gehen.


Bauzinsen sind  hoch, wenn das allgemeine Zinsniveau oben ist. In den siebziger Jahren lagen die Zinsen weltweit im zweistelligen Bereich.

Sie sind niedrig, wenn die Leitzinsen niedrig sind. In den vergangenen Jahren sind die Leitzinsen auf nahezu 0 % gesunken. Deshalb können Sie derzeit je nach Bonität Kreditzinsen von 1 bis 2 Prozent bekommen.

Generell gilt:

Mit einer langen Zinsbindung schützen Sie sich besser gegen steigende Zinsen. Doch kommt es auf das Zinsniveau an.

Entscheiden Sie wie folgt:


  • Wählen Sie in Niedrigzinsphasen wie derzeit eine lange Zinsbindung von bis zu 15 Jahren oder länger und bestehen Sie auf Sondertilgungsmöglichkeiten.
  • In Hochzinsphasen dagegen sollten Sie eine kurze Zinsbindung von 5 bis maximal 10 Jahren wählen. Oder die Kreditsumme in zwei Tranchen unterschiedlich langer Zinsbindung aufteilen – so wie wir es mit unserer ersten Eigentumswohnung gemacht haben.

Insidertipp 9: Kredite vergleichen

Als Kreditgeber treten auf

  • Banken und Sparkassen
  • Bausparkassen
  • Versicherungen
  • Arbeitgeber über ihre Pensionskasse 

Insidertipp 9 a)

Rennen Sie nicht gleich zu Ihrer Hausbank.

Denn sie bietet nicht immer die besten Bedingungen.

Führen Sie auf jeden Fall einen Baufinanzierungsvergleich durch, da sich die Konditionen der Anbieter stark unterscheiden können.

Jetzt Baufinanzierung vergleichen

Insidertipp 9 b)

Wenden Sie sich zunächst an einen Kreditvermittler.

Sie arbeiten mit vielen großen und kleinen Banken zusammen und finden teilweise unglaublich günstige Angebote.

Wir haben das kürzlich auch gemacht, weil wir uns gerade eine Wohnung in München gekauft haben.

Die uns angebotenen Zinssätze rangierten von 0,95 bis 1,25 Prozent.

Der Unterschied macht satte 30 Basispunkte aus – bei einer Kreditsumme von z.B. 1 Million € wären es 3000,- Zinsen pro Jahr mehr oder weniger.

Da muss `ne Oma lange für stricken.

Wissen Sie, was wir herausgefunden haben?

Nicht zu fassen!

Große Banken wie Commerzbank und Deutsche Bank bieten Kreditvermittlern Konditionen, an die selbst deren Kreditsachbearbeiter nicht herankommen.

Der tiefere Grund:

Jeder  Kreditsachbearbeiter wird intern wie eine Kostenstelle betrachtet , die sich finanzieren muss.

Daher können sie dem Otto-Normalverbraucher keine so günstigen Konditionen bieten wie ein Kreditvermittler.

Abgesehen davon, lagern große Banken ihre Immobilienfinanzierung aus Kostengründen mehr und mehr an unabhängige Vermittler aus.

Dafür werden intern Personal abgebaut und Filialen geschlossen.

Insidertipp 9 c)

Prüfen Sie staatliche Förderungen wie Wohnriester und die Programme der KfW-Bank.


Bauen, sanieren oder modernisieren Sie Ihre Immobilie besonders klimaschonend, erhalten Sie von der KfW, Kreditanstalt für Wiederaufbau zinsgünstige Kredite und Zuschüsse.

Insidertipp 9 d)

Wichtig bei allen Angeboten:

Vergleichen Sie den effektiven Jahreszins bei verschiedenen Banken.

Der Effektivzins berücksichtigt neben dem Nominalzins zum Beispiel Bearbeitungsgebühren sowie die Zins- und Tilgungsverrechnung auf dem Kreditkonto.

Insidertipp 10: Kreditantrag – Unterlagen rechtzeitig zusammenstellen

Darlehensgeber benötigen Unterlagen zu Einkommen, Sicherheiten und dem Objekt.

Stellen Sie die Unterlagen rechtzeitig zusammen.

Spätestens beim Notartermin sollte die Finanzierung in trockenen Tüchern sein.

Dabei sind die Anforderungen der Darlehensgeber unterschiedlich hoch.

Erkundigen Sie sich auf der Webseite des jeweiligen Anbieters oder bei dem Kreditvermittler, welche Dokumente konkret benötigt werden.

Im einzelnen sind es meistens:

  • Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate.
    Einkommensteuerbescheide der letzten zwei Jahre.
  • Konto-und Depotauszüge für das Eigenkapital.
  • Exposé, Lageplan und Grundbuchauszüge der Wohnung, die Sie kaufen wollen.
  • Baubeschreibung
  • Grundbuchauszüge anderweitiger Immobilien, die Sie als Sicherheit zur Verfügung stellen wollen.

Fazit
Wenn Sie diese  10 Insidertipps befolgen, finanzieren Sie Ihre Wohnung solide.

Wie haben Sie Ihre Wohnung finanziert? Sagen Sie es in einem Kommentar .

Wenn Ihnen der Beitrag gefällt, freue ich mich über eine Bewertung. Vielen Dank!

Altes Haus kaufen: 7 Insidertipps gegen explodierende Kosten

altes haus kaufen
Altes Haus kaufen? hmh…

Altes Haus kaufen? Das kann zwar reizvoll sein.

Denn alte Häuser haben oft einen besonderen Charme und sind idyllisch gelegen.

Zudem ist der Kaufpreis erheblich günstiger als bei Neubauten.

Viele sehen nur im Kauf eines alten Hauses ihre Chance, in die eigenen vier Wände zu gelangen.

Aaaaber….

Leider erweisen sich alte Immobilien oft als Sparbüchse ohne Boden.

Gerade bei alten Häusern sollten Sie nicht naiv an den Kauf herangehen.

Oft verbrennen Sie Geld anstatt es durch den Hauskauf zu vermehren.!!!

Erfahren Sie von mir,

  • die 7 Insidertipps, mit denen Sie ohne Probleme ein altes Haus kaufen.
  • wann Sie lieber eine neue Immobilie kaufen oder selber bauen sollten.

Insidertipp 1. Altes Haus kaufen – nur in guter Lage

Bevor Sie sich an die Finanzplanung und Besichtigung eines alten Hauses machen, achten Sie auf die Lage.

Sie entscheidet über den Kaufpreis eine Immobilie.

Hier gilt der Erfahrungssatz:

In guten Lagen verkauft sich Schrott besser als ein schickes Haus in mieser Lage
.

Wichtig für die Lage sind folgende Punkte:

  • Lärmbelästigung durch eine Straße oder Nähe zur Autobahn oder zu Bahnlinien
  • Zugang zu öffentlichen Verkehrsmitteln
  • Nähe zu Ärzten, Schulen sowie Einkaufs- und Sportmöglichkeiten
  • Erreichbarkeit des Flughafens

Beachten Sie außerdem:

Die Lage des Grundstücks neben einem freien Feld ist zwar herrlich.

Doch wenn das freie Feld Bauland wird, haben Sie keinen Einfluss darauf, ob

  • Sozialbauten errichtet werden.
  • dort ein Gewerbegebiet entsteht.
  • ein Biergarten oder ein lautes Lokal Ihr Nachbar wird.

Kritisch sind auch Lagen in der Nähe von Standorten größerer Unternehmen.

Solange das Unternehmen diesen Standort unterhält, ist die Nachfrage nach solchen Lagen groß.

Anders sieht es aus, wenn das Unternehmen diesen Standort aufgibt.

Dann kann die Nachfrage auch sinken.

Genau das ist uns bei unserer ersten Eigentumswohnung passiert.

Sie lag in der Prinz-Ludwig-Höhe, einer begehrten Mikrolage im Stadtteil München-Solln am Isar-Hochufer.

Als wir sie vor zehn Jahren verkauften, hatte die Siemens AG ihren Standort in der nahegelegenen Hoffmannstraße komplett abgebaut.

Die Nachfrage ist gesunken.

Wir konnten die Wohnung leider nur mit einem gewissen Preisnachlass verkaufen.


Insidertipp 2: Altes Haus kaufen – nur mit einer guten Finanzplanung

Gebrauchte Immobilien stehen oft in guten Lagen, in gewachsenen Gärten und sind günstiger als ein Neubau.

Doch doch seien Sie vorsichtig, halten die Augen auf und erstellen einen guten Finanzplan.

Wenn Sie ein altes Haus kaufen, haben Sie es im Zeitpunkt des Erwerbs mit folgenden Kosten zu tun

  • Kaufpreis
  • Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notargebühren und
  • gegebenenfalls Maklergebühren
  • Renovierungs- und Modernisierungskosten

Unterschätzen Sie nicht den Modernisierungsbedarf.

Bei bestimmten Bauteilen haben Sie nicht die Wahl, ob und wann Sie diese durchführen. Sondern Sie müssen es zeitnah tun.

Oft treten Schäden ausgerechnet kurz nach dem Umzug auf, wenn die finanzielle Belastung am höchsten ist und man finanziell meistens abgebrannt ist.

Typisches Beispiel hierfür ist die Heizung, die noch überraschend kaputtgeht. Häufig kann es finanziell so eng werden, dass Sie ihren Kredit aufstocken müssen.

Wir haben es in unserem Umfeld erlebt.

Die Vorbesitzer unserer Kölner Eigentumswohnung kauften sich in Rodenkirchen ein hübsches altes Haus.

Sie lieben es, im Garten zu arbeiten.

Nur ein paar Wochen nach ihrem Einzug ist das Rohr von ihrem Haus zur öffentlichen Kanalisierung gebrochen.

Der dringend benötigte Sommerurlaub ist natürlich flach gefallen und sie mussten sich von der Bank noch mehr Geld leihen.

Dabei ist es aber nicht geblieben.

Auch später gab es öfters einen großen Reparaturbedarf.

Nach ein paar Jahren haben sie es wieder verkauft.

Die Erfahrung zeigt es immer wieder:

Ein altes Haus kann sich als Sparbüchse ohne Boden entpuppen.

Das gilt besonders für Häuser aus den 50er bis 70er Jahren, da sie ohne Rücksicht auf Energiekosten gebaut wurden.

Generell gilt:

An einem Haus gibt es immer wieder etwas zu tun:

Nur bei einem alten Haus erheblich mehr als bei einem Neubau.

Im Gegensatz zu einer Eigentumswohnung tragen Sie diese Kosten zu 100 % selbst.

Planen Sie auch für die Zukunft entsprechende Rücklagen für regelmäßige Instandhaltung und Reparaturen ein.

Insidertipp 3: Altes Haus kaufen – nur nach mehrfacher Besichtigung

Lassen Sie sich nicht vom Charme eines alten Hauses blenden.

Denn auch ein gebrauchtes Haus wird „gekauft wie gesehen“.

Leider kann der schöne Schein trügen, sogar wenn das Haus auf erstem Blick klasse aussieht.

Sie bleiben auf den Kosten für zu spät entdeckte Mängel sitzen.

„Gekauft wie gesehen“ bedeutet, dass sich spätere Mängelersatzansprüche gegen den Verkäufer kaum durchsetzen lassen.

Er muss nur haften, wenn ihm nachgewiesen wird, dass er einen schwerwiegenden Mangel verschwiegen hat.

Dieser Nachweis kann in der Praxis sehr schwierig sein.

Der Makler haftet nur in seltenen Fällen für seine Auskünfte.

Besichtigen Sie das Haus auf jeden Fall mehrfach.

Nur so sind Sie in der Lage etwaige Schäden und Mängel festzustellen.

Lassen Sie lieber die Finger davon, wenn Sie das Haus nur einmal besichtigen dürfen.

Insidertipp 4: Prüfen Sie den Zustand des Hauses auf Herz und Nieren

Alte Häuser sind anders gebaut als heute.

Nahezu immer entsprechen sie nicht den heutigen Bau-und Umweltvorschriften.

Suchen Sie bei Ihren Besichtigungen akribisch nach Mängeln in der Bausubstanz.

Leider gibt es Mängel, die Sie schon bereits vor dem Einzug beseitigen müssen.

Davon betroffen sind wesentliche Bauteile wie

  • Keller wegen Feuchtigkeit und Schimmel
  • Dach wegen Moos, gebrochener Schindeln und Undichtigkeit.
  • einfach verglaste Fenster.
  • defekte Heizung.
  • Wasser- und Abwasserleitungen wegen Rohrbrüche.
  • Elektroinstallation unter dem Wandputz.
  • Mängel an tragenden Wänden.
  • Balkone.

Achten Sie besonders auf

  • auffällige Risse in Wand und Boden.
  • Spuren von Schimmel.
  • feuchte Stellen im Keller und an der Außenwand.
  • Grundwasser im Keller.
  • muffige Gerüche.
  • Asbest. Es findet sich in Farben, Spachtelmasse sowie Dämm- und Klebstoffen. Die krebserregende Substanz wurde erst im Jahr 1993 verboten. Wegen des Gesundheitsrisikos sollten Heimwerker bei der Renovierung nicht selbst Hand anlegen.

Weitere wichtige Punkte sind die Wärme-und Schalldämmung.

Unter Umständen müssen Sie die Raumaufteilung ändern, Wände herausbrechen oder sogar neue einziehen.


Auch trotz intakter Bausubstanz können Renovierungen im Haus schnell teuer werden.

Renovierungen umfassen meisten:

  • Böden.
  • Wandverkleidungen.
  • Decken.
  • Bäder.
  • Zimmertüren
  • Elektrik

Planen Sie auch für diese Renovierungen zur Sicherheit höhere Kosten ein.

Während der Renovierungen können noch Dinge zukommen, mit denen Sie vorher nicht gerechnet haben.


Insidertipp 5: Altes Haus kaufen ohne Gutachter = russisches Roulette

Lieber 1.500 € für einen neutralen Gutachter, als 50.000 Euro für `nen alten Wasserschaden:

Schalten Sie auf jeden Fall einen Gutachter ein.

Er spart Ihnen bares Geld ein und bewahrt Sie vor zeitraubendem Ungemach.

Verlassen Sie sich nicht auf den Mitarbeiter, den Ihre Bank zur Bewertung vorbei schickt.

Er hat in der Regel keine Ahnung.

Ihn interessiert nur, was im Falle einer Pfändung herausspringen würde.

Oft kommt es vor, dass Makler und Verkäufer unbeabsichtigt vorhandene Mängel übersehen.

Altes Haus kaufen ohne Gutachter bedeutet immer russisches Roulette.

Sie wissen nicht, was sonst noch auf Sie zukommt.

Der Gutachter:

  • nennt Ihnen die sanierungsbedürftigten Bauteile.
  • teilt Ihnen mit, was bei einer früheren Sanierung gemacht wurde.
  • schätzt die dafür anfallenden Kosten für die Sanierung.
  • gibt Ihnen bei klimaschonender Sanierung Tipps zur Finanzierung über
  • die Kreditanstalt für Wiederaufbau oder sonstige staatliche Förderprogramme.
  • taxiert generell den Wert des Hauses.

Damit sparen Sie bares Geld:


  • weil Sie entscheiden können, ob Sie wirklich ein altes Haus kaufen wollen.
  • bei der Kreditaufnahme *, da Sie nicht mehr teuer nachfinanzieren müssen.
  • beim Kaufpreis, den Sie entsprechend herunter handeln können.
  • da Sie alle festgestellten Mängel im Kaufvertrag detailliert festgehalten können, um spätere Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.

Achten Sie bei der Auswahl Ihres Gutachters darauf, ob er Ihnen auch ein Energiegutachten erstellen kann

Insidertipp 6: Wert der Eigenleistungen nicht überschätzen

Selber Boden verlegen, Wände fliesen oder streichen =  Geld sparen durch Eigenleistungen am Bau.

Für viele machen Eigenleistungen das Eigenheim überhaupt erst möglich.
Doch überschätzen Sie nicht deren Wert und Zeitaufwand.

Nicht umsonst erkennen Baufinanzierer diese nur zu 15 % als Eigenkapital an.

Hintergrund:

Häuslebauer bringen häufig zu wenig Know-how mit, um diese Arbeiten professionell auszuführen.

Wer sich überschätzt, riskiert Baumängel und Verzögerungen.

Da muss der Profi nachbessern und der Einzug verzögert sich.

Zudem gibt es rechtliche Probleme, wenn Sie während der Renovierungsphase selbst Hand anlegen.

Bei Bauschäden schieben Bauunternehmer die Schuld gerne Ihnen in die Schuhe.

Schließlich kosten Eigenleistungen auch viel Zeit.

Entweder nehmen Sie dafür Urlaub oder Sie erledigen diese in ihrer Freizeit.

Nicht immer haben Sie Lust dazu, Ihre Kraft dafür aufzuwenden, die Sie für Ihren Job brauchen.

Insidertipp 6 a)

Denken Sie über Eigenleistungen nur bei gut erhaltenen Immobilien nach.

Genügen einzelne Sanierungsarbeiten, um das Haus wieder hübsch zu machen, können Sie über Eigenleistungen nachdenken.


Insidertipp 7:  Grundbuch und Baubeschreibung ansehen

Nehmen Sie Einsicht in das Grundbuch sowie in die Baubeschreibung.

Auch hier können Fallstricke lauern, die Ihre Kosten explodieren lassen.

Ein tiefer Blick ins Grundbuch enthüllt, ob das Haus frei von Ansprüchen Dritter oder von anderen finanziellen Belastungen ist.

Seien Sie vorsichtig, wenn in der Baubeschreibung von Anbauten die Rede ist, die nicht im Grundbuch stehen. In diesem Fall ist das Haus nicht so genehmigt, wie es gebaut wurde.

Oft scheidet aufgrund der derzeitig gültigen Baubestimmungen eine nachträgliche Genehmigung aus. Entweder müssen Sie illegale Teile wieder abreißen lassen oder können dies nur durch einen teuren Umbau umgehen.
Auf jeden Fall sind beide Maßnahmen mit zusätzlichen Kosten verbunden

Von der zuständigen Gemeinde erfahren Sie auch, ob das Haus unter Denkmalschutz steht.

Daraus sind besondere Auflagen verbunden, welche die Renovierung enorm verteuern. Zum Beispiel, dass Sie die Fassade oder andere Bauteile originalgetreu erhalten müssen.

Altes Haus kaufen, neues Haus erwerben oder neu bauen – wie entscheiden?

„Unser Haus ist zwar nur 50 Jahre alt, aber eine Dauerbaustelle“:

Das kann man immer wieder lesen.

Altes Haus kaufen – ich würde inzwischen davon abraten

Altes Haus kaufen – nur eine teure Liebhaberei?

Diese Frage lässt sich pauschal nicht beantworten.

Es kommt auf die Umstände an.

Unabhängig von persönlichen Vorlieben können Sie immer davon ausgehen, dass

  • die Sanierung gebrauchter Immobilien kein Spaziergang ist und viel Zeit braucht.
  • Ihr Haus eine Dauerbaustelle sein kann, wenn Sie bei der Sanierung sparen und Instandsetzungen auf später verlegen.

Altes Haus kaufen?

Es muss kein unkalkulierbares Abenteuer sein, wenn Sie es von einem Gutachter auf Herz und Nieren prüfen lassen und die Kosten im Auge behalten

Ein altes Haus kaufen lohnt sich, wenn

  • Lage und Architektur stimmen
  • Grundstück und Haus die richtige Größe haben.
  • die Bausubstanz gut ist.
  • es von einem Gutachter unter die Lupe genommen wurde.
  • Kaufpreis plus Sanierungskosten in Ihrem Budget liegen und dem
  • aktuellen Marktwert eines vergleichbaren jüngeren Objekts entsprechen.

Lassen Sie die Finger davon, wenn die Sanierung erheblich teurer ist als der Kauf eines vergleichbaren neuen Hauses.

Altes Haus kaufen und abreißen?

Eine Studie der Arbeitsgemeinschaft Zeitgemäßes Bauen aus dem Jahr 2011 kam zu dieser Erkenntnis:

Abriss und Neubau statt Sanierung gemäß der Energieeinsparverordnung (EnEV) rentiert sich finnziell nur bei etwa 12 Prozent aller deutschen Ein- und Zweifamilienhäuser,

Andererseits kann sich der Abriss lohnen, wenn die Umbaukosten 75 Prozent der Neubaukosten ausmachen.

Denn lassen sich Altbauten nicht immer komplett energetisch aufrüsten,  verlieren sie schneller an Wert.


Wenn Sie diese 7 Insidertipps befolgen, stehen Sie beim Kauf eines alten Hauses auf der sicheren Seite.

Vertrauen Sie mir und Sie vermehren garantiert Ihr Geld.

Haben Sie schon einmal ein altes Haus gekauft? Teilen Sie es in einem Kommentar mit.

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