Immobilien kaufen zur Selbstnutzung – was Anfänger beachten müssen

Immobilien kaufenImmobilien kaufen – Otto-Normalverbraucher macht das nicht jeden Tag und aus der Portokasse wie den Kaffee to Go, sondern meistens nur ein oder höchstens zwei Mal im Leben.

Ihren Hauskauf müssen Sie gut planen und durchführen, damit Sie mit Ihrer Immobilie auch einen Wertzuwachs erzielen und Ihr Geld vermehren.

Gehen Sie sorgfältig vor. Vor mir erfahren Sie:

  • in wie viel Etappen der Immobilienkauf generell abläuft.
  • auf welche 4 Knackpunkte es ankommt.
  • wie Sie mit meiner 3-Schritte-Such-Strategie in einem Vierteljahr zu Ihrer
  • Wunschimmobilie kommen.
  • die 5 Insidertricks bei der Besichtigung

Immobilien kaufen ist zwar kein Spaziergang, aber macht Freude

Die meisten Selbstnutzer kaufen Immobilien nicht nur mit den Ziel, dort zu wohnen. Sie freuen sich auch darüber, wenn die Immobilie im Wert steigt. Damit das gelingt,müssen Sie den Kauf strategisch geschickt in die Wege leiten.

Dafür brauchen Sie Zeit. Der Kauf einer Immobilie besteht aus 6 Etappen:

  1. Klärung dieser 4 Knackpunkte
  2. Suche
  3. Besichtigung
  4. Preisverhandlung
  5. Baufinanzierung
  6. Notartermin

Klärung dieser 4 Knackpunkte

1.Wie viel Haus können Sie sich leisten?

Diese Frage beantwortet, ob Sie sich den Immobilienkauf in der gewünschten Größenordnung überhaupt leisten können.

Machen Sie dafür einen Kassensturz. Er bildet zudem die Grundlage Ihrer Immobilienfinanzierung.

Wie Sie diesen durchführen erfahren Sie in dem Beitrag: „10 Insidertipps, wie Sie Ihre Wohnung garantiert solide finanzieren.

Kurz zusammengefasst:

Beim Immobilienkauf müssen Sie folgende Kosten stemmen können:

  • Kaufpreis

Nebenkosten für den Wohnungsbau wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Gebühren für das Grundbuchamt oder Maklerprovision. Meistens machen sie 10-15 % des Kaufpreises aus.

Aus dem Kassensturz ergeben sich zwei wichtige Eckdaten:

  • Ihr Eigenkapital (für die Immobilienfinanzierung)
  • das verfügbare Einkommen (nach Abzug der Lebenshaltungs-und Kosten für Urlaub und Freizeit) für die monatliche Rückzahlung.

Aus diesen beiden Eckdaten sowie aus dem aktuellen Zinsniveau lässt sich schon grob abschätzen, wie viel Haus Sie sich leisten können. Je besser diese ausfallen, umso mehr Haus können Sie sich leisten.

Insidertipp 1:

Diese Eckdaten beeinflussen die Konditionen Ihrer Baufinanzierung. Je besser diese sind, umso leichter bekommen Sie einen günstigen Baukredit.

Insidertipp 2:

Ihr Eigenkapital sollte mindestens 20 % des Kaufpreises ausmachen. Besser wären noch 30 % des Kaufpreises. Die Banken tun sich damit leichter, da die Immobilie nicht bis zum Dach beliehen werden muss.

Insidertipp 3:

Die Höhe Ihres frei verfügbaren Einkommens beeinflusst, wie leicht Sie den Kredit zurückzahlen können.

Laut Experten sollten Sie als Single auf jeden Fall ein stabiles Einkommen von mindestens monatlich mehr als 2000 € netto haben. Ihr Gehalt sollte bei 2500 € netto liegen, wenn Sie verheiratet sind. Jedes Kind schlägt noch mit zusätzlichen 300 € zu Buche.

Insidertipp 4:

Beachten Sie beim verfügbaren Einkommen, dass der monatliche Rückzahlungsbetrag bei den meisten Baufinanzierungen aus den Zinszahlungen und der Tilgung besteht.

Wollen Sie Ihre Immobilie nicht erst am Sanktnimmerleinstag oder zum Eintritt Ihres Ruhestandes abbezahlt haben, sollte die Tilgung mehr als die üblichen ein Prozent betragen. Je höher der Tilgungsanteil ist, umso schneller haben Sie Ihr Darlehen abbezahlt.

Insidertipp 5:

Klären Sie auch, was für Sie besser ist: kaufen oder mieten

Wohnung kaufen oder Haus kaufen im Grünen?

Diese Frage hängt von Ihrem Lebensstil ab.

Sind Sie Single oder leben mit einem Ehe- oder Lebenspartner zusammen, dann reicht meistens schon eine Eigentumswohnung von etwa 80 bis 10 qm in ruhiger Lage. Anders sieht es aus, wenn Sie das Landleben mögen.

Für eine Familie mit zwei oder mehreren Kindern wird es meistens ein Haus, damit die Kinder im eigenen Garten spielen können.

Neubau, gebrauchte Immobilie oder Grundstück?

Bei dieser Frage muss Ihnen eines glasklar sein:

Neu gebaute Immobilien – entweder vom Bauträger oder selbst gebaut – sind erheblich teurer als Bestandsimmobilien.

Die Gründe dafür sind:

  • moderne Bauqualität nach neuesten Bau-und Energie-Vorschriften. Nicht umsonst haben solche Immobilien immer einen sehr guten Energieausweis. Zudem fallen in den ersten Jahren nach der Fertigstellung meistens keine Sanierungen an.
  • Freiere Gestaltungsmöglichkeiten, wenn Sie selbst bauen. Allerdings gibt es günstige Baugrundstücke nicht mehr in Stadtnähe oder am Stadtrand, sondern weit draußen auf dem Land.
  • gewisse Gestaltungsmöglichkeiten, wenn Sie vom Bauträger noch in der Bauphase kaufen

Die meisten Käufer interessieren sich eher für eine Bestandsimmobilie.

Vorteile sind der niedrigere Kaufpreis und die Möglichkeit, nach der Renovierung schneller einzuziehen. Allerdings gibt es beim Kauf eines alten Hauses auch Fallstricke.

Insidertipp 6

Kaufen Sie möglichst eine noch junge Bestandsimmobilie von maximal 25 Jahren. Ältere Immobilien verlieren rasch an Wert – besonders bei steigenden Leitzinsen.

Gründe dafür sind nahezu immer:

  • Asbest in den Dächern, das die Sanierung enorm verteuert.
  • Veraltete Bauqualität
  • schlechter Energieausweis
  • nachlässige Instandhaltung. In vielen Fällen ist die Eigentümergemeinschaft mit der Immobilie mit gealtert. Instandhaltungsmaßnahmen unterblieben aus Altersgeiz oder wegen geringer Instandhaltungsrücklagen.

In der Stadt, am Stadtrand oder auf dem Land

Wenn Sie schon den finanziellen Kraftakt eines Immobilienkauf unternehmen, muss die Wohngegend stimmen. Denn sie entscheidet über Ihr persönliches Wohl.

Notieren Sie sich, was die Gegend mitbringen soll – vor allem, wenn Sie auch noch im Alter dort leben wollen.

Je nach Standort gibt es schon vernünftige Eigentumswohnungen in der Stadt oder am Stadtrand.

Bei Häusern sieht es schon anders aus:

Je größer das Haus soll, umso teurer wird es. Je nach Standort gibt es erschwingliche Häuser eher in den Vororten mit S-Bahn- oder Zug-Anbindung.

Insidertipp: 7

Bedenken Sie eines, wenn Sie Familie haben:

Zwar können Kinder in solchen Häusern gefahrlos auf der Straße oder im Garten spielen. Allerdings kann sich Ihr Weg zur Arbeit verlängern und Sie brauchen unter Umständen noch ein zweites Auto, das Ihr monatliches Budget belastet.

Daher kommt es gerade für Familien mit Kindern entscheidend auf die Infrastruktur an.

D. h.

  • Schulen und Kindergärten, Supermärkte, Sportmöglichkeiten, Spielplätze und Schwimmbäder und erreichbarer Nähe
  • gute Verkehrsanbindung mit Auto und öffentlichen Nahverkehr für alle, die in der Stadt arbeiten .

Immobilie finden mit der 3-Schritte-Suchstrategie

Zur richtigen Immobilie führen ebenso viele Wege wie nach Rom. Da haben Sie die Qual der Wahl und es kann lange dauern, die richtige Immobilie zu finden.

Planen Sie sich dafür auch genug Zeit ein. Nichts ist schlimmer, als eine Immobilie unter Zeitdruck kaufen zu müssen – etwa weil Sie Ihre Mietwohnung bereits gekündigt haben und schnell raus müssen. Das geht in den meisten Fällen kolossal schief.

Bei unseren vier bisherigen Immobilienkäufen in Köln und München hat sich immer unsere die 3-Schritte-Suchstrategie sehr gut bewährt.

Schritt 1: Viel Zeit einzuplanen.

Schritt 2: Vorrecherche und längerfristige Beobachtung der Gegenden auf Google Maps, Immobilienscout24.de und auf Spaziergängen.

Schritt 3: Suche im Internet oder in den Anzeigen der örtlichen Käseblätter

Konkret lief das bei uns so ab.

1.Wir haben uns mindestens zwei Jahre Zeit für die Vorrecherche genommen.

2.Wir haben erst einmal in Google Maps, auf homeday und dann auf Spaziergängen die für uns passenden Nachbarschaften angesehen. Manche Gegenden schieden schon auf Google Maps wegen der schlechten Infrastruktur aus. Zugleich haben wir in den passenden Gegenden einen Suchauftrag bei immobilienscout 24 platziert.

Passte die Infrastruktur, sind wir in den Gegenden mehrfach spazieren gegangen – bei Sonne, bei Regen, bei Schnee. Dadurch bekamen wir ein gutes Gefühl, wie sie aussieht, welche Bausubstanz die Gebäude generell haben und ob wir überhaupt dort leben wollen. Damit hat sich unsere konkrete Suche nur noch auf ein oder zwei Gegenden konzentriert.

3.Durch die Angebote von Immobilienscout24.de erfuhren wir von dem dort vorherrschenden Preisniveau, welche Immobilien auf dem Markt sind und ggfs ein Schnäppchen sein könnten. Zudem haben wir gesehen, welche Makler in dieser Gegend aktiv sind und diese direkt kontaktiert. So haben wir bei unseren Käufen die Wohnungen innerhalb drei bis 4 Monaten gefunden.

Weitere Wege der Immobiliensuche sind:

  • Immobilienanzeigen der jeweiligen lokalen Käseblätter
  • Immonet.de, Immowelt.de, Planethome.de
  • Freunde und Bekannte
  • Aushang am schwarzen Brett im Supermarkt
  • Handzettel an Bäumen oder in der Gegend verteilt
  • Immobilienerwerb aus Zwangsversteigerungen
  • die Suche nach Neubauvorhaben auf neubaukompass.de
  • die Immobilienmessen in München

5 Insidertricks zur Besichtigung

Haben Sie eine preislich interessante Immobilie gefunden, vereinbaren Sie mit dem Makler oder den Eigentümern einen ersten Besichtigungstermin. Bei uns haben sich folgende 5 Insidertricks immer bewährt:

Insidertrick 1

Wir sind schon mindestens ein bis zwei Stunden vor dem angesetzten Besichtigungstermin zu der Immobilie gefahren, haben sie von außen inspiziert und fotografiert:

Dabei achteten wir auf wichtige Punkte wie

-Namensschilder und Klingeln

-Bauzustand: Dach, Außenanstrich, Fenster, Eingangs- und Graragentür, Zaun und Mauer

-gepflegt oder ungepflegt

-die Ausrichtung der Balkone nach Süden, Westen oder Osten und Norden

-ist die Immobilie so zugewachsen, dass kaum mehr Sonne hinein scheint

Zudem sind wir in der unmittelbaren Nachbarschaft der Immobilie spazieren, um zu erleben, ob wir überhaupt dort wohnen wollen.

Insidertrick 2

Nahezu immer bekommen Sie vor dem Besichtigungstermin einen Grundriss – entweder aus dem Internet oder per Post.

Messen Sie Ihre Möbel ab, die Sie in das neue Zuhause mitnehmen wollen sowie die Wände der Zimmer auf dem Grundriss. Notieren Sie sich die Maße Ihrer Möbel auf einem Zettel. Nehmen Sie einen Zollstock und diesen Zettel zum Besichtigungstermin mit.

Insidertrick 3

Nehmen Sie sich Zeit für die Besichtigung der Wohnung oder des Hauses. Denn schließlich müssen Sie sich dort wohlfühlen. Ein guter Immobilienmakler wird Ihnen diese Zeit geben und sich zurückziehen, damit Sie die neue Behausung auf sich wirken lassen können.

Ganz negativ unserer Meinung nach ist es, wenn der Makler einen sogenannten Sammelbesichtigungstermin ansetzt, bei dem im Stundentakt immer neue Interessenten vor der Tür stehen. In diesen Fällen haben wir Reißaus genommen.

Insidertrick 4

Besichtigen Sie die Immobilie gründlich bei Tageslicht und auf Schwachstellen.

Wichtige Punkte hinsichtlich Sanierungsarbeiten sind.

  • Bausubstanz, Fenster und Materialien
  • Gepflegtheit
  • Zustand von Heizung, Strom- und Wasserleitungen
  • Schimmel, Nässe und Schwamm
  • Küche und Bad

Notieren Sie sich alle Schwachstellen, die Ihnen aufgefallen sind. Werfen Sie auch einen Blick auf den Energieausweis.

Vereinbaren Sie weitere Besichtigungstermine mit einem Gutachter, wenn Sie sich ein altes Haus kaufen wollen.

Insidertrick 5

Fotografieren Sie die Immobilie auch von innen.

So können Sie diese in Ruhe betrachten, das Gebäude auf sich wirken lassen und fundiert entscheiden.

Preisverhandlung

Gefällt Ihnen die Immobilie, teilen Sie den Makler mit, dass Sie diese nehmen würden.

Dann sollten Sie versuchen, den Preis herunterzuhandeln.

Aus eigener Erfahrung kann ich Ihnen sagen, dass in nahezu allen Fällen etwas am Angebotspreis der Immobilie „gemacht“ wird.

Dazu sollten Sie wissen, welche Faktoren in die Immobilienbewertung hineinfließen. Lesen Sie hierzu meinen Beitrag: „Wie Sie Ihre Immobilie bewerten und beim Verkauf besser verhandeln

Kurz zusammengefasst sind wesentliche Preisbildungsfaktoren einer Immobilie:

  • Lage
  • Bauzustand
  • Ausstattung
  • Aufzug, Balkon, Garagenstellplatz
  • Kamin, Dach, Heizungsanlage
  • Erdgeschoss, höhere Stockwerke oder Dachgeschoss
  • Nutzbarkeit der Räume

In der Regel öffnen Sie die Preisverhandlung, indem Sie den Makler mitteilen, was Sie ändern müssen, damit die Wohnung passt.

Ein guter Makler wird Sie fragen, welchen Preis Sie unter Berücksichtigung Ihrer Investitionskosten zahlen würden.

In vielen Fällen hakt es an der Kücheneinrichtung sowie den Bädern und Toiletten.

Für eine zeitgemäße Küche müssen Sie etwa 20.000 € rechnen. Die Renovierung eines kleinen Bades schlägt mit 15.000 bis 20.000 € zu Buche und die eines großen Bades mit bis zu 30.000 €.

Hier könnten Sie versuchen, wegen der Küche und der Bäder den Preis um bis zu 70.000 € herunter zu handeln.

Insidertipp 8:

Je länger die Wohnung oder das Haus in der Vermarktung ist, umso mehr steigt meistens die Bereitschaft des Eigentümers, „etwas am Preis zu machen“.

Hausfinanzierung

Können Sie das Haus zu Ihren Preisvorstellungen kaufen, müssen Sie sich um einen Hauskredit bemühen.

Lesen Sie hierzu meinen Beitrag: „Wohnung finanzieren“.

Kurz zusammengefasst brauchen Sie dafür die Eckdaten Eigenkapital und verfügbares Einkommen.

Anlaufstellen für einen Wohnungskredit sind

  • Ihre Hausbank
  • online Banken
  • Finanzierungsmakler

Übrigen, hier können Sie schon mal vorab einen Baufinanzierungsvergleich durchführen

Insidertipp 9:

Denken Sie auch an Sondertilgungen. Sie können sich das Sondertilgungsrecht im Darlehensvertrag problemlos einräumen lassen, müssen es aber nicht ausüben, wenn Sie dazu nicht in der Lage sind.

Wie die Sondertilgung im einzelnen funktioniert, habe ich auch im oben genannten Beitrag beschrieben.

Die Sondertilgungsmöglichkeit lohnt sich nahezu immer, wenn

  • Sie zusätzlich zu ihrem normalen Gehalt eine Sonderzahlung oder einen Bonus bekommen.
  • nach dem Kauf eine Erbschaft oder ein sonstiger Geldsegen ins Haus steht.

Notartermin und dessen Vorbereitung

Meistens vereinbart der Käufer oder der Makler den Notartermin. In selteneren Fällen macht dies auch der Käufer – vor allem wenn von privat gekauft wird.

Der Notar nimmt Einblick in das Grundbuch und sendet Ihnen einen Entwurf des Kaufvertrages zu.

Folgende 3 Schritte müssen Sie vor dem Notartermin erledigen:

1.Ihre Baufinanzierung eintüten.

2.Die Unterlagen der Immobilie checken wie

  • Grundriss
  • Baubeschreibung
  • Exposé
  • Teilungserklärungen
  • Energieausweis

Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, kommen noch die Protokolle der Eigentümerversammlungen sowie die Jahresabrechnungen hinzu. Klären Sie, welche Probleme es in den Versammlungen gegeben hat, was saniert wurde und wie hoch die Instandhaltungsrücklage ist.

3. den Entwurf des Kaufvertrages prüfen. Wichtige Punkte sind:

  • persönliche Daten
  • Klausel Wohnung gekauft wie gesehen
  • Übergabetermin
  • Zahlungsmodalitäten

Melden Sie etwaige Änderungswünsche dem Notar, der sie an den Verkäufer weiterreicht.

Sind alle drei Schritte erledigt, dürfen Sie sich auf den Termin freuen.

Der Notar liest Ihnen und dem Verkäufer den Kaufvertrag vor und erläutert die Konsequenzen für Sie und den Verkäufer.

Ist alles geklärt, unterschreiben Sie und der Verkäufer den Kaufvertrag.

Wie geht es nach dem Notartermin weiter?

Anschließend trägt das Grundbuchamt zu Ihren Gunsten eine Auflassungsvormerkung ein. Das kann bis zu 8 Wochen dauern.

Danach werden Sie zur Zahlung des Kaufpreises auf die im Vertrag genannten Konten aufgefordert. Nach Eingang des Geldes bekommen Sie die Wohnung übergeben.

Welche Erfahrungen haben Sie bei Ihren Immobilienkäufen gemacht. Teilen Sie es in einem Kommentar mit.

Wenn Ihnen der Beitrag gefallen hat, freue ich mich über eine Bewertung. Vielen Dank!

Immobilien kaufen zur Selbstnutzung – was Anfänger beachten müssen
5 (100%) 1 vote[s]

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.

Ich akzeptiere