Kaufen oder mieten – was eignet sich für Selbstnutzer?

kaufen oder mietenKaufen oder mieten – viele entscheiden sich für die eigene Wohnung, um damit Vermögen aufzubauen, statt das Geld als Miete zu verheizen.

Doch sollten Sie trotzdem prüfen, ob sich der Wohnungskauf für Sie auch langfristig lohnt.

Hier finden Sie Kriterien, die Ihnen eine fundierte Entscheidung ermöglichen. Zudem erfahren Sie, wann sich der Immobilienkauf nicht mehr lohnt.

Kaufen oder mieten – lassen Sie sich nicht von den niedrigen Zinsen vernebeln

Kennen Sie auch den Spruch:

“Haus kaufen, das rechnet sich langfristig immer. Ist der Kredit einmal zurückgezahlt, gehört die Immobilie am Ende des Tages mir.”

Viele wollen nicht mehr Monat für Monat Miete auf Nimmer-Wiedersehen in den Rachen des Vermieters werfen.

Sie finanzieren stattdessen mit diesem Geld lieber eine eigene Immobilie, um wenigstens Vermögen in Form der eigenen vier Wänden aufzubauen.

Aufgrund des anhaltend niedrigen Zinsniveaus ist der Eigenheim-Traum für viele in greifbare Nähe gerückt.

Also wird die Kreditrate mit der Miete verglichen.

Liegt sie nur unwesentlich über der Miete, muss das Eigenheim her.

Allerdings sollten Sie sich nicht von den niedrigen Leitzinsen vernebeln lassen.

Bevor Sie sich Hals über Kopf auf Immobiliensuche begeben,fragen Sie sich, ob sich die Immobilienanlage auch trotz der niedrigen Zinsen für Sie langfristig lohnt.

Denn mit dem Eigenheimkauf verschulden Sie sich über Jahrzehnte.

Kaum steckt das gesparte Eigenkapital in der Immobilie, haben nur die wenigsten in den ersten Jahren genügend finanziellen Spielraum für  zusätzliche Kapitalanlagen. Ihre selbstgenutzte Immobilie wirft jedoch keine laufenden Erträge ab.

Als Mieter können Sie den monatlichen Mietzins in Wertpapieren anlegen, laufende Erträge wie Zinsen und Dividenden kassieren und so einen Kapitalstock bilden.

Am einfachsten geht es mit einem Sparplan in ETFs oder Aktienfonds. Nachdem Sie den entsprechenden Sparplan eingerichtet haben, wird Ihnen die monatliche Sparrate vom Konto automatisch abgebucht. Fertig.

Kaufen oder mieten- wie entscheiden?

Keiner weiß es so wirklich genau.

Sogar Studien beantworten die Frage unterschiedlich.

Zum Beispiel hat die Studie „Risiko-Rendite-Ranking 2018“des Immobiliendienstleisters Dr. Lübke & Kelber eines festgestellt: In nur 48 von 111 untersuchten Städten lohnt sich der Kauf einer Immobilie.

Laut einer Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft in Köln liegen die Kosten der Selbstnutzer etwa ein Drittel unter jenen von Mietern.

Eine Studie der Postbank zufolge lohnt sich der Kauf nicht überall in Deutschland.

In ihrer Studie leitet die Bank die Wohnungspreise aus den Mieten ab und vergleicht diese mit den tatsächlichen Kaufpreisen.

Liegt der tatsächliche Kaufpreis unter dem aus der Miete errechneten, empfiehlt sich  der Kauf. Andernfalls ist die Miete sinnvoller.

Mieten, Kaufen – Vor- und Nachteile

Wie auch immer:

Meiner Meinung nach lässt sich diese Frage nicht pauschal beantworten. Die Antwort hängt auch von Ihrer Lebenssituation, Ihren künftigen Plänen und dem Standort sowie Wertsteigerungspotenzial Ihrer gekauften Immobilie ab.

Damit Sie eine fundiertere Entscheidung treffen können, habe ich die Vor-und Nachteile von Kauf und Miete einander gegenübergestellt.

Die Vorteile des Immobilienkaufs

  • Finanzielle Planbarkeit

Der Käufer zahlt während der Zinsbindung feste Kreditraten zurück und profitiert aufgrund des Tilgungsanteils von einem Zwangsspareffekt. Zudem spart er sich die Miete, weil er die gekaufte Immobilie selbst nutzt. Mieterhöhungen gehören der Vergangenheit an.

Der Mieter dagegen zahlt eine monatliche Miete auf Nimmer-Wiedersehen und trägt das Risiko von Mieterhöhungen. Inzwischen hat sich gezeigt, dass die Mietpreisbremse nicht funktioniert. Zudem zahlt er Kapitalertragssteuern auf seine Kapitalanlagen.

  • Kündigungsschutz

Der Käufer darf in der gekaufte Immobilie solange wohnen, wie er will.

Dem Mieter dagegen kann wegen Eigenbedarf gekündigt werden. Unter Umständen muss er beim Auszug auch noch Schönheitsreparaturen vornehmen. Will der Vermieter das Objekt luxus-sanieren, um es teuer zu vermieten, wird gnadenlos entmietet.

  • Geringere Wohnkosten nach der Kreditrückzahlung

Besitzer einer Eigentumswohnung müssen nach der Tilgung des Kredits nur noch ein monatliches Hausgeld an die Hausverwaltung abdrücken.

  • Steuerfreiheit

Wird die Immobilie nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist mit einem Gewinn verkauft, ist dieser steuerfrei.

  • Inflationsschutz

Die Nachteile des Immobilienkaufs

  • Grundsteuern

Die Grundsteuer auf das Eigentum von Immobilien oder auf Erbbaurechte an Grundstücken fällt jährlich bis zu vier Mal an. Sie können beantragen, diese einmalig in einem Jahresbetrag zu bezahlen. Bis Ende 2019 muss die Berechnungsgrundlage neu geregelt werden.

  • Nebenkosten

Die Nebenkosten des Immobilienkaufs in Höhe von 5 bis 15 % der Kaufsumme trägt der Immobilienkäufer.

  • Instandhaltungsrücklage

Für die Instandhaltung der Immobilie muss der Käufer selber sorgen, um den Wertverfall aufzuhalten. Zwar wird bei Eigentumswohnungen die Instandhaltungsrücklage über das Hausgeld abgedeckt. Reicht aber die Instandhaltungsrücklage für größere Sanierungsmaßnahmen nicht aus, müssen die Eigentümer über eine Sonderlage hinzuschießen.

  • Illiquide

Die Immobilie lässt sich nicht so schnell zu Geld machen wie Wertpapiere über die Börse. Wertpapiere werden täglich an der Börse bewertet. Die Bewertung von Immobilien erfolgt nur beim Verkauf oder bei der Erbschaftssteuer.

  • Risikostreuung

Da die meisten Käufer ihre finanziellen Ressourcen in nur eine Immobilie stecken, ist eine Risikostreuung kaum möglich.

Vorteile der Miete

Als Mieter können Sie Ihr Eigenkapital an der Börse investieren und dabei diversifizieren.

Da Wertpapiere täglich an der Börse gehandelt werden, lassen sie sich schnell zu Geld machen.

Mit den Kapitalanlagen können Mieter ordentliche Erträge wie Zinsen und Dividenden erzielen.

Nachteile der Miete

Auf die Kapitalanlagen fallen jährlich Kapitalertragsteuern an

Unter den einzelnen Anlageklassen bieten nur Aktien bester Unternehmen und Edelmetalle einen gewissen Schutz vor Inflation.

Wann kaufen statt mieten?

Kaufen oder mieten: Entscheiden Sie die Frage nicht nur mit dem Vergleich der Miete mit der Kreditrate oder anhand der jeweiligen Vor- und Nachteile.

Ziehen Sie zusätzlich das Kaufpreis-Miete-Verhältnis heran.

Anhand dieser Kennzahl erkennen Sie, ob sich Ihr beabsichtigtes Immobilien-Investment rentieren wird. Sie berücksichtigt auch, dass sich infolge der niedrigen Zinsen die Kaufpreise schneller steigen als die Mieten.

Sie erkennen auch, wann Sie mieten sollen, weil sich der Immobilienkauf nicht mehr lohnt.

In die Berechnung fließen die Jahreskaltmiete und der Kaufpreis ein.

Dividieren Sie den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete, erhalten Sie einen Faktor. Er sagt aus, wie lange Sie die Jahreskaltmiete bezahlen müssen, bis Ihre Zahlungen den Kaufpreis Ihrer Immobilie erreichen.

Mieten oder kaufen – Beispielrechnung

Jahreskaltmiete: 12.000 €
Kaufpreis: 220.000 €

220.000 € ./. 12.000 € = 18,33

Bei einem Kaufpreis von 220.000 € und einer Jahreskaltmiete von 12.000 € müssen Sie 18,33 Jahre lang 12.000 € Kaltmiete bezahlen, bis Sie den Kaufpreis von 220.000 € erreichen

Miet-und Kaufnebenkosten, Mieterhöhungen und Wertsteigerungen ihrer gewünschten Immobilien bleiben außen vor. So bietet diese Kennzahl nur einen groben Annäherungswert.

Außerdem basiert die Rechnung auf einem Eigenkapital von mindestens 20 % und einer Darlehenstilgung von mindestens 2 % über 30 Jahre.

Erfahrungsgemäß lohnen sich Immobilieninvestments gegenüber der Miete umso mehr, je niedriger das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete ist.

Bei Faktoren um die 20 herum kann der Kauf besser sein als die Miete. Die  finanzielle Belastung durch den Immobilienkauf liegt nur unwesentlich über der Miete.

Liegt der Faktor bei 25 oder mehr, lohnt sich der Immobilienkauf fast nicht mehr. Das ist der Fall in teuren Standorten wie München, Frankfurt, Berlin oder Hamburg oder in Universitätsstädten. Ab Mitte 40 sollten Sie Immobilienkäufe zu einem hohen Faktor evtl. nicht mehr tätigen.

Mit dem Kauf-/Mietrechner von Interhyp können Sie noch genauer berechnen, ob für Sie das Eigenheim günstiger ist.

Eine weitere Kennzahl sind die Bodenrichtwerte der Gemeinden, in denen die Kosten eines Neubaus mit denen eines Altbaus zuzüglich Sanierungsaufwand gegenübergestellt werden.

Kaufen oder mieten – Fazit

Entscheiden Sie die Frage Miete oder Kauf nicht nur anhand von Kennzahlen, sondern auch anhand Ihrer Lebenspläne, den Hauspreisen und dem Wertsteigerungspotenzial Ihres Hauses.

Das Wertsteigerungspotenzial Ihrer Immobilie ist je nach Standort unterschiedlich. In begehrten Lagen ist es sicherlich höher als in der Pampa.

Auf jeden Fall lohnt sich der Kauf gegenüber der Miete, wenn

  • Sie nicht zu teuer kaufen
  • die Immobilienpreise langfristig steigen oder stabil bleiben.

Die Miete rentiert sich nur dann, wenn Sie Ihr Eigenkapital und weitere Einsparungen langfristig und mit guter Rendite investieren.

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