Viele wollen sich den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen anstatt dem Vermieter Unsummen in den Rachen zu werfen.
Leider lässt sich eine Immobilie meistens nicht komplett aus der Portokasse oder den Ersparnissen bezahlen.
Eine Baufinanzierung liefert das fehlende Kapital.
Hier finden Sie 10 Insidertipps für die solide Finanzierung Ihrer Eigentumswohnung.
Durch diese Insidertipps zahlen Sie nicht drauf und vermehren durch den Immobilienkauf Ihr Geld.
Wohnung finanzieren – kalkulieren Sie trotz rekordniedriger Zinsen mit spitzem Bleistift
Die Zinsen für Baukredite sind immer noch rekordverdächtig niedrig.
Banken vergeben Immobiliendarlehen für Zinsen unter 2 Prozent.
Der Traum von den eigenen vier Wänden rückt in greifbare Nähe.
Trotz niedrigster Zinsen – kalkulieren Sie zu Ihrer Sicherheit lieber mit spitzem Bleistift, damit Sie sich mit dem Immobilienkauf nicht überfordern.
Erfahren Sie jetzt, wie es wirklich geht.
Was ist eine Baufinanzierung?
Dahinter verbirgt sich meistens ein langlaufender Kredit für den Kauf
- einer Immobilie zur privaten Nutzung oder Vermietung.
- gewerblicher Immobilien wie Bürogebäude oder Einkaufszentren.
Alternative Bezeichnungen sind: Immobilienfinanzierung, Baugeld, Hauskredit u.s.w.
Die Immobilienfinanzierung lässt sich darüberhinaus auch nutzen als
- Finanzierung einer Neubaus oder Sanierung von Immobilien.
- Zwischenfinanzierung, wenn zum Beispiel das Geld aus einem Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist.
Ihr Baukredit wird grundsätzlich mit einer Grundschuld abgesichert, die in das Grundbuch Ihrer Wohnung eingetragen wird.
Als weitere Sicherheiten taugen andere lastenfreie oder nur wenig belastete Immobilien aus Ihrem Besitz.
Wer kann eine Baufinanzierung bekommen?
Baudarlehen werden nach den Kreditvergaberichtlinien des Anbieters vergeben.
Wer diese erfüllt, kann sofort eine Baufinanzierung bekommen.
Die deutschen Geldgeber offerieren unterschiedliche Konditionen.
Sie richten sich nach folgenden Punkten:
- Bonität aufgrund Ihres Einkommens, Eigenkapitals und Ihrer Sicherheiten
- Beleihungswert des Objekts. Meistens beläuft er sich auf 60 bis 80 Prozent des Kaufpreises bzw. Baukosten.
So finanzieren Sie Ihre Wohnung richtig
Die Höhe Ihres verfügbaren Einkommens, Eigenkapitals und Ihrer Sicherheiten beeinflussen den Zinssatz Ihres Baugeldes.
Je besser diese Daten ausfallen, umso günstiger wird Ihre Baufinanzierung.
Für Ihr Baugeld brauchen Sie folgende 6 Eckdaten:
- verfügbares Eigenkapital
- Kreditbedarf
- verfügbares Einkommen
- vorhandene Sicherheiten
- gewünschter Tilgungsanteil
- Zinsbindungsdauer
Wenn Sie die folgenden zehn Insidertipps beachten, stehen Sie mit Ihrer Wohnungsfinanzierung auf der sicheren Seite. 
Insidertipp 1: Kalkulieren Sie Ihr Eigenkapital bloß nicht zu knapp
Experten empfehlen einen Eigenkapitalanteil in Höhe von mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises.
Auch wir haben unsere Wohnungen mit einem Eigenkapital von mindestens 20 Prozent finanziert.
Hintergrund:
Banken sind großzügiger, wenn sie die Immobilie nicht bis zum letzten Dachziegel beleihen müssen.
Je mehr Erspartes Sie in die Finanzierung einbringen, desto günstiger die Zinsen.
Zum Eigenkapital zählen:
- Ihr Tages- und Festgeld, Ihre Sparguthaben.
- liquidierbare Wertpapiere.
- fällige Lebensversicherungen im Zeitpunkt des Immobilienerwerbs.
- die Summe Ihrer Eigenleistungen.
Eigenleistungen sind eingesparte Lohnkosten der Handwerker bei einer Renovierung oder einem Neubau. Der Darlehensnehmer erledigt diese Tätigkeiten selbst. Darunter fallen Teppichboden verlegen, Streichen oder Tapezieren.
Die Kreditgeber akzeptieren diese Arbeiten nur in Höhe von 15 Prozent als Eigenkapital.
Achtung!
Nach dem Kauf sollten Sie mindestens drei Nettomonatsgehälter als Reserve halten. Unvorhergesehene Ausgaben können Ihre Finanzierung schnell über den Haufen werfen.
Ich weiß, wovon ich schreibe.
Nichts ist blöder, als nach Kauf, Renovierung und Einzug vollkommen abgebrannt zu sein.
Sparkonten geplündert, Wertpapiere verkauft und Girokonten überzogen:
Mein Mann und ich haben diesen Mist zweimal erlebt.
Trotz akribischer realtime Buchführung mit Excel während der Kauf- und Renovierungsphase.
Beide Male sind uns Kosten dazwischengekommen, mit denen wir nicht gerechnet haben.
Beim ersten Mal ging unsere Stereoanlage kurz nach dem Einzug kaputt. So mussten wir den Kauf einer neuen Anlage um drei Monate verschieben.
Beim zweiten Mal mussten wir zwei Monate warten, bis wir unseren Hauswirtschaftsraum endlich mit Portas verschönern lassen konnten.
Insidertipp 2: Kredit ohne Eigenkapital – lieber Finger weg
Ein Baukredit ohne Eigenkapital birgt ein hohes Ausfallrisiko und ist daher sehr teuer.
Er eignet sich nur für alle, die beruflich fest im Sattel sitzen und richtig gutes Geld verdienen. Darunter verstehe ich überdurchschnittliche Einkommen ab 400.000,-€ pro Jahr.
Er eignet sich u.U. beim Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage. Zum einen bezahlt sich die Immobilie durch die Mieteinnahmen quasi selbst ab. Zum anderen können Sie die Verluste durch die Kreditabtrag steuermindernd geltend machen.
Ich rate generell davon ab – zumindest bei Selbstnutzung.
Ich habe es bei meinem Chef erlebt, als ich Mitte der 90er Jahre als Fondsmanagerin in einer Kapitalanlagegesellschaft gearbeitet habe.
Der “Vollidiot” finanzierte ein Haus ohne Eigenkapital, hatte aber Frau und vier Kinder.
Die Zinsen lagen bei 8 bis 9 Prozent.
Es kam wie es kommen musste.
Die Kinder wurden größer und anspruchsvoller.
Unvorhergesehene Großausgaben kamen hinzu.
Er konnte die Banken nicht mehr bedienen, musste das Haus mit Verlust verkaufen und saß auf einem Schuldenberg von damals 100.000 DM.
Entsprechend mies war seine Laune.
Zudem war der Kerl auf mich auch noch neidisch, weil wir ebenso Eigentum besaßen – aber dort wohnen bleiben konnten.
Kredite ohne Eigenkapital bei Selbstnutzung eignen sich definitiv nicht:
- für kinderreiche Familien mit einem Durchschnittsgehalt.
- für alle ohne wackelfesten Job.
- wenn sich ein konjunktureller Abschwung abzeichnet.
Lassen Sie lieber die Finger davon und verschieben den Wohnungskauf auf bessere Zeiten.
Übrigens:
Wohnung finanzieren ohne Eigenkapital soll künftig noch schwieriger werden.
Denn aufgrund der europäischen Wohnimmobilienkreditrichtlinie verschärfen sich die Vergabebedingungen immer mehr.
Insidertipp 3: Kreditbedarf richtig ermitteln
Die Höhe Ihres Kreditbedarfs hängt vom verfügbaren Eigenkapital ab.
In die Anschaffungskosten fließen ein:
- Kaufpreis der Immobilie oder die Kosten für Neubau oder Sanierung.
- Grunderwerbsteuer – je nach Bundesland zwischen 3,5 bis 5 Prozent.
- Gebühren für Notar von 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises.
- Gebühren für den Grundbucheintrag von 0,5 Prozent der Kaufsumme.
- Maklerprovisionen – je nach Bundesland von 3,57 bis 6 Prozent.
- Nebenkosten der Baufinanzierung wie Bereitstellungsgebühren und Kosten von Zwischenfinanzierungen.
Bei einer Immobilie, die 300.000 Euro kostet, summieren sich die Nebenkosten schnell auf bis zu 21.000 Euro.
Sie ermitteln Ihren Kreditbedarf, in dem Sie Ihr verfügbares Eigenkapital von den Anschaffungskosten abziehen.
Anschaffungkosten – verfügbares Eigenkapital = Kreditbedarf
Insidertipp 4: Kreditrate auf 40 Prozent des verfügbaren Einkommens begrenzen
Ihr verfügbares Einkommen bestimmt, wie viel Sie im Monat für die Rückzahlung des Kredits locker machen können.
Zum Einkommen gehören Einkünfte aus
- Angestelltentätigkeit
- selbstständiger und freiberuflicher Arbeit
- Kapitalerträgen
- Vermietung und Verpachtung
- land-und fortwirtschaftlicher Tätigkeit
Das verfügbare Einkommen berechnen Sie, in dem Sie von Ihrem Nettoeinkommen folgende Lebenshaltungskosten abziehen wie
- Miete
- Altersvorsorge
- Versicherungen
- Nahrungsmittel
- Strom
- Heizung
- Warmwasser
- TV, Telefon und Internet
- Mobilität
- Freizeit und Urlaub
- Steuern bei Selbstständigen und Freiberuflern
Wichtig:
Hausgeld nicht vergessen!
Ab dem Einzug in Ihre Eigentumswohnung zahlen Sie monatlich ein Hausgeld an den Hausverwalter der Eigentümergemeinschaft.
Es umfasst die
- herkömmlichen Nebenkosten wie bei der Miete
- Kosten für Verwaltung, Hausmeister und Reinigung
- Rücklagen für die Instandhaltung des Gebäudes
Am Jahresende wird abgerechnet.
Je nach Verbrauch bekommen Sie entweder Geld zurück oder müssen nachzahlen.
Meistens ist das Hausgeld um 20 bis 30 Prozent höher als die Nebenkosten bei der Miete.
Nettoeinkommen – Lebenshaltungskosten = verfügbares Einkommen
Mein dringender Rat an Sie
Um unvorhergesehene Ausgaben zu stemmen, sollten Sie maximal 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens für die Rückzahlung des Kredits einplanen.
Wann sollten Sie kaufen?
Gerade beim derzeitigen Niedrigzinsniveau sollten Sie kaufen, wenn
- Sie als Monatsrate etwa den gleichen Betrag überweisen würden, den Sie als Miete zahlen.
der Betrag Ihrer Monatsrate unter dem Ihrer Monatsmiete liegt. - Sie das Objekt vermieten und die Kreditkosten steuerlich absetzen können.
Sie sollten nicht kaufen
- wenn Ihre Einnahmen nicht stabil sind
- bei drohender Arbeitslosigkeit.
- wenn Ihre Rate mehr als 300 € über Ihrer Miete liegt.
Insidertipp 5: Das richtige Darlehen auswählen
Als nächstes müssen Sie klären, welcher Immobilienkredit für Sie in Frage kommt.
Auswahlkriterien sind
- die Höhe Ihres finanziellen Spielraums für die monatlichen Raten.
- wie lange Sie Ihre Wohnung finanzieren wollen.
Sie können Ihre Wohnung finanzieren mit
- einem Annuitätendarlehen mit festen Zinsen und gleichbleibender Monatsrate.
Sie zahlen über eine festgelegte Laufzeit monatlich eine gleiche Rate.
Ein Anteil der Monatsrate entfällt auf die vereinbarten Zinsen, der Rest auf die Tilgung.
Im Laufe der Jahre erhöht sich der Tilgungsanteil, während sich der Zinsanteil verringert.
Am Ende der Zinsbindungsfrist haben Sie noch eine Restschuld. Entweder können Sie diese sofort zurückzahlen oder müssen das Darlehen verlängern.
Hier zahlen Sie günstigere Zinsen, wenn das allgemeine Zinsniveau gesunken ist. Allerdings fallen auch höhere Zinsen an, wenn die Leitzinsen gestiegen sind.
- einem Festdarlehen.
Hier zahlen Sie nur die Zinsen. Der Tilgungsanteil wandert in eine Lebensversicherung. Das Darlehen tilgen Sie, wenn Ihre Lebensversicherung fällig wird.
- einem Volltilgerdarlehen.
Am Ende der Laufzeit -von meistens 15 bis 35 Jahren – bleibt keine Restschuld. Sie sind schuldenfrei. Dieses Darlehen bietet sich an, wenn Sie schnell schuldenfrei sein möchten. Jedoch ist es meistens teurer als das Annuitätendarlehen.
- einem Bausparvertrag
Sie müssen ihn zunächst sieben bis acht Jahre besparen , bevor er Ihnen zugeteilt wird.
Jedoch ist er mit niedrigeren Beleihungsgrenzen verbunden, so dass Sie Ihre Wohnung ggfs. noch mit einem weiteren Darlehen finanzieren müssen.
Der Bausparvertrag eignet für alle, die mit dem Immobilienkauf noch warten können.
- einer Bausparsofortfinanzierung.
Im Gegensatz zu einem Bausparvertrag können Sie die Wohnung sofort kaufen und gleichzeitig eine bestimmte Summe ansparen.
Insidertipp 6: Tilgungsrate im Annuitätendarlehen hoch ansetzen
Setzen Sie den Tilgungsanteil in der Rückzahlungsrate nicht zu niedrig an.
Meistens beträgt er 1 Prozent.
Sie zahlen dann bis zum Sankt Nimmerleinstag.
Am Ende der Zinsbindungsfrist haben Sie immer noch eine fette Restschuld auf dem Buckel und müssen den Kredit verlängern.
Wenn es ganz übel läuft, haben Sie den Kredit im Zeitpunkt Ihrer Pensionierung immer noch am Hals.
Davon profitieren nur die Banken.
Sie jedoch gucken mit der Röhre ins Gebirge – und haben Ihr Geld damit nicht vermehrt.
In Niedrigzinsphasen wie derzeit sollte der Tilgungsanteil bei 2 bis 3 Prozent liegen.
Können Sie sich nur einen geringeren Tilgungsanteil leisten, lassen Sie sich wenigstens ein Sondertilgungsrecht einräumen.
Insidertipp 7: Sondertilgung vereinbaren
Sondertilgung ja oder nein?
Da lässt sich trefflich darüber streiten.
Banken raten eher davon ab, weil sie an langlaufenden Kreditverträgen interessiert sind.
Bei einer Sondertilgung zahlen Sie zwar etwas höhere Zinsen als beim Annuitätendarlehen.
Aaaber…..
Sie dürfen jedes Jahr bis zu der vertraglich vereinbarten Höhe eine Sondertilgung leisten.
Die Sondertilgung kann auch unter dem vereinbarten Höchstbetrag liegen.
Für die Sondertilgung eignen sich der Bonus, eine Sonderzahlung oder eine Gratifikation.
Ich bin aus vier Gründen ein wahrer Verfechter von Sondertilgungen.
- Sie müssen nicht sondertilgen, wenn es gerade nicht passt oder der Bonus ausgeblieben oder zu niedrig ausgefallen ist.
- Sie entwickeln aber den Ehrgeiz, die Sondertilgung auf jeden Fall hinzukriegen.
- Nach Ende der Zinsbindung haben Sie eine geringere Restschuld oder das Darlehen komplett zurückgezahlt.
- Einen unvorhergesehenen Geldsegen können Sie wunderbar für die Sondertilgung verwenden.
Letzteres war bei unserer ersten Eigentumswohnung leider nicht möglich.
Wir finanzierten in den 90er Jahren bei etwa 6,50 Prozent.
Leider konnten wir diesen Zinssatz nur ohne Sondertilgungsrecht bekommen.
So haben wir den Kredit in zwei Tranchen aufgeteilt – mit 5-jähriger und 10jähriger Laufzeit.
Zwei Jahre nach unserem Einzug musste ich den Job wechseln. Die Abteilung, in der ich tätig war, wurde dichtgemacht.
Wenigstens handelte ich eine richtig fette Abfindung heraus.
Ich habe mich grün und blau geärgert, dass ich diese bei den hohen Zinsen nicht für die Sondertilgung einsetzen konnte.
Seitdem gilt bei mir das Motto:
Wohnung finanzieren ohne Sondertilgung – nur über meine Leiche.
So wahr ich hier schreibe – wir haben uns daran gehalten.
Alle nachfolgenden Immobilien haben wir nur noch mit Sondertilgung finanziert und deshalb ruckzuck abgezahlt.
Insidertipp 8: Die richtige Zinsbindungsdauer wählen
Vergessen Sie eines bloß nicht:
Bei den meisten Krediten bleibt am Ende der Laufzeit eine hohe Restschuld.
Falls Sie diese nicht ablösen können, folgt ein neuer Kredit.
Sie wissen aber nicht, wo die Zinsen stehen.
Wichtig!
Die Höhe der Leitzinsen entscheidet über die Höhe der Kreditzinsen, damit auch über die Dauer der Zinsbindung und den Tilgungsanteil der Monatsrate.
So müssen Sie schätzen, ob die europäischen Leitzinsen hoch oder niedrig sind und wohin sie gehen.
Bauzinsen sind hoch, wenn das allgemeine Zinsniveau oben ist. In den siebziger Jahren lagen die Zinsen weltweit im zweistelligen Bereich.
Sie sind niedrig, wenn die Leitzinsen niedrig sind. In den vergangenen Jahren sind die Leitzinsen auf nahezu 0 % gesunken. Deshalb können Sie derzeit je nach Bonität Kreditzinsen von 1 bis 2 Prozent bekommen.
Generell gilt:
Mit einer langen Zinsbindung schützen Sie sich besser gegen steigende Zinsen. Doch kommt es auf das Zinsniveau an.
Entscheiden Sie wie folgt:
- Wählen Sie in Niedrigzinsphasen wie derzeit eine lange Zinsbindung von bis zu 15 Jahren oder länger und bestehen Sie auf Sondertilgungsmöglichkeiten.
- In Hochzinsphasen dagegen sollten Sie eine kurze Zinsbindung von 5 bis maximal 10 Jahren wählen. Oder die Kreditsumme in zwei Tranchen unterschiedlich langer Zinsbindung aufteilen – so wie wir es mit unserer ersten Eigentumswohnung gemacht haben.
Insidertipp 9: Kredite vergleichen
Als Kreditgeber treten auf
- Banken und Sparkassen
- Bausparkassen
- Versicherungen
- Arbeitgeber über ihre Pensionskasse
Insidertipp 9 a)
Rennen Sie nicht gleich zu Ihrer Hausbank.
Denn sie bietet nicht immer die besten Bedingungen.
Führen Sie auf jeden Fall einen Baufinanzierungsvergleich durch, da sich die Konditionen der Anbieter stark unterscheiden können.
Insidertipp 9 b)
Wenden Sie sich zunächst an einen Kreditvermittler.
Sie arbeiten mit vielen großen und kleinen Banken zusammen und finden teilweise unglaublich günstige Angebote.
Wir haben das kürzlich auch gemacht, weil wir uns gerade eine Wohnung in München gekauft haben.
Die uns angebotenen Zinssätze rangierten von 0,95 bis 1,25 Prozent.
Der Unterschied macht satte 30 Basispunkte aus – bei einer Kreditsumme von z.B. 1 Million € wären es 3000,- Zinsen pro Jahr mehr oder weniger.
Da muss `ne Oma lange für stricken.
Wissen Sie, was wir herausgefunden haben?
Nicht zu fassen!
Große Banken wie Commerzbank und Deutsche Bank bieten Kreditvermittlern Konditionen, an die selbst deren Kreditsachbearbeiter nicht herankommen.
Der tiefere Grund:
Jeder Kreditsachbearbeiter wird intern wie eine Kostenstelle betrachtet , die sich finanzieren muss.
Daher können sie dem Otto-Normalverbraucher keine so günstigen Konditionen bieten wie ein Kreditvermittler.
Abgesehen davon, lagern große Banken ihre Immobilienfinanzierung aus Kostengründen mehr und mehr an unabhängige Vermittler aus.
Dafür werden intern Personal abgebaut und Filialen geschlossen.
Insidertipp 9 c)
Prüfen Sie staatliche Förderungen wie Wohnriester und die Programme der KfW-Bank.
Bauen, sanieren oder modernisieren Sie Ihre Immobilie besonders klimaschonend, erhalten Sie von der KfW, Kreditanstalt für Wiederaufbau zinsgünstige Kredite und Zuschüsse.
Insidertipp 9 d)
Wichtig bei allen Angeboten:
Vergleichen Sie den effektiven Jahreszins bei verschiedenen Banken.
Der Effektivzins berücksichtigt neben dem Nominalzins zum Beispiel Bearbeitungsgebühren sowie die Zins- und Tilgungsverrechnung auf dem Kreditkonto.
Insidertipp 10: Kreditantrag – Unterlagen rechtzeitig zusammenstellen
Darlehensgeber benötigen Unterlagen zu Einkommen, Sicherheiten und dem Objekt.
Stellen Sie die Unterlagen rechtzeitig zusammen.
Spätestens beim Notartermin sollte die Finanzierung in trockenen Tüchern sein.
Dabei sind die Anforderungen der Darlehensgeber unterschiedlich hoch.
Erkundigen Sie sich auf der Webseite des jeweiligen Anbieters oder bei dem Kreditvermittler, welche Dokumente konkret benötigt werden.
Im einzelnen sind es meistens:
- Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate.
Einkommensteuerbescheide der letzten zwei Jahre. - Konto-und Depotauszüge für das Eigenkapital.
- Exposé, Lageplan und Grundbuchauszüge der Wohnung, die Sie kaufen wollen.
- Baubeschreibung
- Grundbuchauszüge anderweitiger Immobilien, die Sie als Sicherheit zur Verfügung stellen wollen.
Fazit
Wenn Sie diese 10 Insidertipps befolgen, finanzieren Sie Ihre Wohnung solide.
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